Sentenza del 10/03/2017 n. 6166 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha contestato la decisione della Commissione Tributaria Regionale, deducendo la violazione del D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248/2006, nonché degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986. Secondo l'Agenzia, il terreno doveva essere considerato edificabile ai fini dell'imposta di registro perché il piano regolatore generale comunale ne prevedeva l'edificabilità, anche se il piano attuativo non era stato approvato. La CTR aveva invece ritenuto che la mancata approvazione dello strumento attuativo rendesse il terreno concretamente non edificabile e giustificasse una riduzione del valore.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della CTR della Toscana e rinviato la causa alla CTR, in diversa composizione, per una nuova valutazione e per la decisione sulle spese. La Corte ha stabilito che, ai fini dell'imposta di registro, l'edificabilità fiscale deve essere desunta dalla qualificazione del terreno nel piano regolatore generale adottato dal Comune, senza che siano necessarie l'approvazione regionale o l'approvazione degli strumenti urbanistici attuativi. Il valore dovrà comunque essere determinato considerando le caratteristiche concrete del fondo e gli eventuali limiti al suo sfruttamento edificatorio.

Norme richiamate

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  L'edificabilità di un'area deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

  La norma, quale disposizione di interpretazione autentica, considera fiscalmente edificabile il terreno già qualificato come tale dal piano regolatore generale adottato, anche se mancano l'approvazione regionale definitiva o i successivi strumenti attuativi.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  La disposizione rileva nell'ambito della determinazione del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro; il valore deve essere valutato secondo la situazione dell'immobile al momento del trasferimento.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  La qualificazione urbanistica dell'area incide sull'applicabilità del sistema di valutazione automatica e impone di considerare il maggior valore venale derivante dall'avvio del procedimento di trasformazione urbanistica.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La disposizione consente di ricorrere per cassazione denunciando la violazione o falsa applicazione di norme di diritto; è stata richiamata dall'Agenzia per censurare l'interpretazione della CTR.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25505 del 30 novembre 2006

  Il valore fiscale dell'area deve essere riferito al momento del trasferimento, poiché quello è il momento in cui si verifica il fatto imponibile; vicende urbanistiche successive non incidono retroattivamente sulla valutazione.

• Cass. n. 11182 del 21 maggio 2014

  Conferma che, ai fini fiscali, l'avvio della procedura urbanistica può determinare l'incremento del valore del terreno, anche in assenza del completamento degli iter approvativi e attuativi.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, un terreno può essere considerato fiscalmente edificabile già quando il piano regolatore generale adottato dal Comune ne prevede l'edificabilità.
• Non è necessario che il piano regolatore sia stato approvato dalla Regione né che siano già stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi.
• La valutazione deve essere effettuata con riferimento alla situazione urbanistica esistente al momento della compravendita, che costituisce il momento impositivo.
• La mancata approvazione successiva del piano o dello strumento attuativo non elimina automaticamente l'edificabilità fiscale già esistente al momento del trasferimento.
• L'edificabilità fiscale non comporta necessariamente che il terreno abbia il valore massimo di un'area immediatamente edificabile: occorre considerare concretamente i vincoli, i tempi, le modalità e i limiti allo sfruttamento edificatorio.
• In caso di rettifica del valore, l'Amministrazione deve tenere conto delle caratteristiche concrete dell'area; il contribuente può contestare non tanto la qualificazione astratta come edificabile, quanto la quantificazione concreta del valore venale.