Sentenza n. 1806/2026 - Torino, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Torino gli ha ingiunto di rimuovere una luce o finestra, priva di inferriate esterne, ritenuta realizzata senza titolo edilizio sul muro perimetrale dell’edificio, con ripristino dello stato dei luoghi. Con il primo motivo ha dedotto la violazione degli artt. 3 della l. 241/1990 e 27 e 31 del d.P.R. 380/2001, nonché difetto di istruttoria, insufficienza della motivazione, difetto dei presupposti e illogicità manifesta, sostenendo che il Comune avrebbe considerato soltanto le pratiche edilizie del 1990 e del 1997, senza valutare gli elementi indicativi della presenza dell’apertura sin dall’edificazione del fabbricato o comunque da epoca remota. Ha richiamato, tra l’altro, la documentazione catastale, la planimetria allegata all’atto di compravendita, la fotografia relativa all’asta pubblica del 2013 e una dichiarazione testimoniale. Con il secondo motivo ha contestato la qualificazione dell’intervento e la riconducibilità dello stesso alle violazioni indicate nel referto edilizio, deducendo la natura di manutenzione straordinaria dell’opera, l’inintelligibilità delle contestazioni e l’erronea applicazione dell’Allegato A delle NUEA del PRGC, dell’art. 9, comma 2, del d.m. 1444/1968 e dell’art. 901 c.c. Con il terzo motivo ha dedotto violazione dei principi di buon andamento e correttezza, difetto di istruttoria e motivazione, sostenendo che la conoscenza della situazione da parte del Comune almeno dal 2013, il decorso di circa undici anni e la precedente proprietà comunale dell’immobile avrebbero fatto sorgere un affidamento tutelabile sulla conservazione dell’apertura.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Quanto al primo motivo, ha ritenuto adeguata l’istruttoria svolta dal Comune, fondata sulle planimetrie e sugli elaborati progettuali relativi alle pratiche edilizie del 1990 e del 1997, che non rappresentavano aperture sul prospetto interessato. In applicazione dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001, lo stato legittimo dell’immobile deve essere ricostruito sulla base dei titoli edilizi e, quando il titolo originario non sia reperibile, di documenti probanti di provenienza certa. La dichiarazione dell’ex inquilina è stata ritenuta inidonea, poiché la prova testimoniale è recessiva nelle controversie edilizie e, comunque, non era stata supportata da elementi documentali sufficienti. Anche le variazioni catastali DOCFA, la planimetria allegata al contratto di vendita, la fotografia dell’asta e la dichiarazione resa dal rappresentante comunale nell’atto di compravendita non sono state considerate idonee a dimostrare la legittimità edilizia dell’apertura. In particolare, le dichiarazioni rese dal Comune nel contratto erano state formulate iure privatorum, quale parte venditrice, e non costituivano un provvedimento amministrativo di regolarizzazione; le variazioni catastali attestavano soltanto la rappresentazione grafica dell’immobile e non erano precedute da un titolo edilizio legittimante. Quanto al secondo motivo, il TAR ha ritenuto sufficiente il rinvio dell’ordinanza al referto tecnico, il quale aveva indicato il contrasto dell’opera con lo strumento urbanistico. L’art. 27, comma 2, del d.P.R. 380/2001 impone la rimessione in pristino anche per opere realizzate in difformità dalle norme urbanistiche o dagli strumenti urbanistici, indipendentemente dal titolo edilizio astrattamente applicabile all’intervento. L’Allegato A delle NUEA vietava l’alterazione dei prospetti e la realizzazione di aperture, senza la deroga invocata dal ricorrente per gli affacci su vialetti d’accesso. La natura plurimotivata dell’ordinanza ha consentito al giudice di prescindere dall’esame delle ulteriori censure relative all’art. 9, comma 2, del d.m. 1444/1968 e all’art. 901 c.c. Quanto al terzo motivo, il TAR ha escluso la formazione di un affidamento tutelabile: né la condotta negoziale del Comune né le dichiarazioni rese nell’atto di vendita avevano legittimato sul piano edilizio l’abuso. L’amministrazione ha quindi potuto ordinare la rimozione dell’opera abusiva, dopo avere esaminato le osservazioni procedimentali e motivato sulla mancata dimostrazione dello stato legittimo. Ricorso respinto e spese compensate.

Norme richiamate

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  Lo stato legittimo dell’immobile è quello corrispondente ai contenuti dei rispettivi titoli abilitativi, concernenti non solo l’originaria edificazione, ma anche tutte le susseguenti vicende trasformative.

  Lo stato legittimo deve essere ricostruito sulla base dei titoli edilizi relativi all’originaria costruzione e agli interventi successivi; quando il titolo originario non sia reperibile, possono rilevare documenti probanti di provenienza certa, comprese le pratiche edilizie successive.

• art. 27, comma 2, d.P.R. 380/2001

  La rimessione in pristino riguarda anche le opere realizzate in difformità dalle norme urbanistiche e dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

  Le opere edilizie contrastanti con la disciplina urbanistica devono essere rimosse, indipendentemente dal titolo edilizio che, in astratto, avrebbe potuto disciplinare l’intervento.

• art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001

  La qualificazione dell’intervento come manutenzione straordinaria non esclude l’applicazione della misura ripristinatoria quando l’opera sia comunque in contrasto con le norme urbanistiche.

• art. 3 l. 241/1990

  L’ordinanza è adeguatamente motivata mediante il richiamo per relationem al referto tecnico, che espone gli elementi istruttori e il contrasto dell’opera con la disciplina urbanistica.

• art. 97 Cost.

  Il principio di buon andamento non impone all’amministrazione di conservare un’opera abusiva né attribuisce rilievo legittimante al mero decorso del tempo o alla precedente condotta negoziale dell’ente.

• Allegato A, punto 2.3, lett. b), NUEA del PRGC del Comune di Torino

  Non è ammessa l’alterazione dei prospetti né l’eliminazione o la realizzazione di aperture ad eccezione del ripristino di aperture originarie e di elementi che fanno parte del disegno dell’edificio.

  La disciplina urbanistica vieta in via generale l’alterazione dei prospetti e la realizzazione di nuove aperture negli spazi considerati dalla norma.

Massime di principio

• Quando il titolo edilizio originario non sia reperibile, lo stato legittimo dell’immobile può essere ricostruito attraverso i titoli relativi agli interventi successivi e altri documenti probanti di provenienza certa; la mera documentazione catastale non dimostra, di per sé, la legittimità edilizia dell’opera rappresentata.
• Nelle controversie edilizie la prova testimoniale, soprattutto se introdotta soltanto in sede giudiziale, è recessiva rispetto a documenti precostituiti e di provenienza certa idonei a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.
• Le dichiarazioni rese dall’amministrazione in un contratto di compravendita stipulato iure privatorum non costituiscono un titolo edilizio né possono regolarizzare un’opera abusiva, anche quando l’amministrazione sia stata precedente proprietaria dell’immobile.
• La rimessione in pristino è legittima per opere realizzate in contrasto con le norme urbanistiche o con gli strumenti urbanistici, indipendentemente dal titolo edilizio che avrebbe astrattamente disciplinato l’intervento.
• Il decorso del tempo, la conoscenza dell’opera da parte dell’amministrazione e la precedente condotta negoziale dell’ente non fanno sorgere, in assenza di un titolo edilizio, un affidamento tutelabile alla conservazione dell’abuso edilizio.

Come è indicizzato