Cassazione Civile, Sentenza n. 20541/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

Impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare 18/01/2016 (che ha ratificato il punto 2 della deliberazione del 16/09/2015) concernente la sostituzione dell'impianto ascensore. Il ricorrente contestava: carenza di informazioni rese all'assemblea; assenza di una deliberazione valida di approvazione e di ripartizione della spesa; illegittimità per mancanza del requisito dell'urgenza; illegittimo esercizio di poteri da parte del consiglio di condominio e/o dell'amministratore; vizio di merito nella verifica delle ispezioni/collaudi (rimando alla normativa sul controllo periodico degli ascensori); omesso esame di fatti decisivi e violazioni procedurali in sede di appello e di cassazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la delibera del 18/01/2016 abbia validamente ratificato la decisione di sostituzione dell'ascensore (voto favorevole di 22 condomini per 536,72 millesimi). Ha ribadito che l'assemblea può ratificare ex post spese straordinarie deliberate o sostenute dall'amministratore anche se non caratterizzate da indifferibilità/urgenza; il carattere di urgenza è rilevante soprattutto ai fini del diritto di rimborso dell'amministratore e costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito. Ha chiarito che il consiglio di condominio ha funzioni consultive e non può sostituirsi all'assemblea per l'approvazione delle opere, della scelta dell'impresa e della ripartizione; ha inoltre osservato che la mancanza di un riparto numerico non rende automaticamente inesistente la deliberazione quando l'assemblea abbia comunque approvato l'intervento, essendo la ripartizione un atto dichiarativo del preesistente obbligo di contribuzione. Ha escluso l'ammissibilità di alcune censure per effetto della regola sulla doppia conferma (art. 348-ter c.p.c.) e ha ritenuto infondate le doglianze di diritto e di fatto proposte dal ricorrente. Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio in Cassazione.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  Norma invocata per l'impugnazione di delibere assembleari; la Corte ha ritenuto che la contestazione del ricorrente riguardasse la legittimità della deliberazione del 18/01/2016 e che le deduzioni siano state efficacemente esaminate dai giudici di merito.

• art. 1135 c.c. (comma 2 e comma 1, n.4)

  Il secondo comma è richiamato sul tema dell'urgenza per opere necessarie a eliminare pericolo; la Corte distingue tra la legittimità della ratifica assembleare (che può convalidare spese anche non urgenti) e il diritto al rimborso dell'amministratore (che richiede l'accertamento del carattere di urgenza). Il comma 1 n.4 individua le attribuzioni dell'assemblea relative a lavori straordinari, non delegabili al consiglio.

• art. 1130-bis c.c.

  La norma autorizza l'istituzione del consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo; la Corte sottolinea che le decisioni del consiglio sono vincolanti solo se successivamente approvate dall'assemblea e che il consiglio non può esautorare l'assemblea dalle sue competenze inderogabili.

• art. 1136 c.c. (comma 4)

  Richiamata per le maggioranze necessarie alle deliberazioni straordinarie; la Corte ha verificato che la deliberazione impugnata è stata assunta con le maggioranze richieste.

• d.P.R. 30 aprile 1999, n. 162 (art. 13, commi 2 e 3)

  Normativa sulle verifiche periodiche degli ascensori richiamata dal ricorrente per affermare esiti positivi; la Corte ha ritenuto che il verbale ispettivo del 14/05/2015 attestasse prescrizioni e condizioni di sicurezza che giustificavano l'intervento.

• d.P.R. 29 maggio 1963 n. 1497 e d.m. 28 maggio 1979

  Normativa tecnica e di collaudo degli impianti ascensore richiamata per individuare le prescrizioni ispettive che motivavano la sostituzione dell'impianto.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente per lamentare omissione di pronuncia; la Corte ha ritenuto che la questione relativa all'assenza di deliberazione e riparto sia stata implicitamente decisa dal rigetto dell'impugnazione e quindi non sussista omissione di pronuncia.

• art. 360 c.p.c. (comma 1, n.5)

  Richiesto per l'omesso esame di fatto decisivo; la Corte ha dichiarato inammissibile la censura per effetto dell'applicabilità dell'art. 348-ter c.p.c. (doppia conforme) e ha ritenuto che i fatti indicati fossero stati effettivamente considerati.

• art. 348-ter c.p.c. (comma 5)

  La regola della doppia conforme è stata applicata per escludere la rinnovata censura in cassazione su profili di fatto già valutati identicamente da primo e secondo grado.

• art. 63 disp. att. c.c.

  Richiamato sul valore probatorio dell'approvazione dello stato di ripartizione per la provvisoria esecutorietà dei decreti ingiuntivi del condominio.

• art. 642 c.p.c.

  Riferimento al contenuto probatorio privilegiato dei documenti elencati, in relazione alla certezza del credito del condominio e all'esecuzione provvisoria.

• D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 (art. 13, comma 1-quater)

  Richiamato per la statuizione sul contributo unificato ulteriore dovuto dal ricorrente in caso di determinate condizioni processuali.

Massime di principio

• L'assemblea condominiale può ratificare ex post spese straordinarie sostenute dall'amministratore anche se i lavori non risultano indifferibili o urgenti; la ratifica rende valida la deliberazione ai fini della contribuzione dei condomini.
• Il requisito di urgenza è rilevante soprattutto per stabilire il diritto di rimborso dell'amministratore per spese anticipate; l'accertamento del carattere di urgenza è fatto di merito e non sindacabile in cassazione salvo violazioni di diritto.
• Il consiglio di condominio ha funzioni essenzialmente consultive e di controllo: non può sostituirsi all'assemblea nell'adottare deliberazioni vincolanti su oggetto, impresa esecutrice e ripartizione delle spese relative a lavori straordinari.
• La mancanza di un'indicazione numerica della ripartizione, sebbene rilevante per l'esecuzione forzata, non elimina automaticamente l'esistenza della deliberazione quando l'assemblea abbia comunque approvato l'intervento; la ripartizione ha valore dichiarativo rispetto al preesistente obbligo di contribuzione.
• In cassazione è necessario indicare con precisione i profili di diritto e i fatti decisivi non esaminati; le censure basate su fatti già valutati in primo e secondo grado possono essere inammissibili per la regola della doppia conforme (art. 348-ter c.p.c.).
• Le questioni tecnico‑operative (es. esiti di collaudi e verbali ispettivi) sono tipicamente accertamenti di fatto riservati al giudice di merito e difficilmente suscettibili di riforma in sede di legittimità senza violazione di norme giuridiche.