Sentenza del 13/05/2016 n. 9829 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune aveva notificato alla società un avviso di accertamento ICI per gli anni 2000-2003, relativo ad aree edificabili, richiedendo complessivamente 29.262,47 euro. Il valore imponibile era stato determinato facendo riferimento al valore medio di mercato indicato dall'Osservatorio sul Mercato Immobiliare della Provincia di Perugia, aggiornato mediante gli indici ISTAT. La società contestava, tra l'altro, l'insufficiente motivazione dell'avviso, poiché non erano stati applicati in modo concreto tutti i criteri previsti dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992 per determinare il valore venale delle aree edificabili, né era stato individuato il valore al 1° gennaio di ciascun anno d'imposta.

La decisione

La CTP aveva respinto il ricorso della società, mentre la CTR dell'Umbria aveva accolto l'appello e annullato l'avviso per difetto di motivazione. La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, rilevando sia la formazione del giudicato interno sulla mancanza di un sicuro riferimento temporale del valore, sia l'inidoneità dei valori OMI e degli aggiornamenti ISTAT a sostituire la valutazione concreta richiesta dalla legge. Per le aree edificabili, il valore deve essere determinato considerando zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, costi di adattamento del terreno e prezzi medi di vendita di aree analoghe. Il Comune è stato inoltre condannato a rifondere alla società le spese del giudizio di legittimità, liquidate in 2.500 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5

  La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  La norma impone una valutazione concreta e riferita a ciascun anno d'imposta. I criteri indicati sono vincolanti e non possono essere sostituiti da un generico richiamo a quotazioni medie immobiliari o da meri aggiornamenti ISTAT.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 5, comma 5

  La sentenza richiama tale disposizione come indicata dalla CTR, ma il principio decisivo viene ricondotto all'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, relativo alla determinazione del valore imponibile ICI delle aree edificabili.

Massime di principio

• Per accertare l'ICI o un tributo analogo sulle aree edificabili, l'ente deve motivare il valore imponibile con riferimento concreto alla singola area e ai criteri legislativi: ubicazione, edificabilità, destinazione urbanistica, costi di adattamento e prezzi di aree comparabili.
• Le quotazioni OMI, soprattutto se riguardano fabbricati e non aree edificabili, non sono da sole sufficienti a dimostrare il valore venale dell'area.
• L'applicazione automatica degli indici ISTAT non può sostituire la verifica dell'effettivo valore di mercato all'inizio di ciascun anno d'imposta.
• L'avviso deve indicare in modo chiaro il riferimento temporale del valore utilizzato, cioè il valore venale al 1° gennaio dell'anno cui si riferisce l'imposizione.
• Se l'atto non espone i criteri concreti e verificabili utilizzati per la stima, il contribuente può contestarne la motivazione e la determinazione della base imponibile.
• In sede di cassazione devono essere impugnate specificamente tutte le autonome ragioni poste a fondamento della sentenza; in mancanza, su quelle non contestate può formarsi il giudicato interno.