Cassazione Civile, Sentenza n. 14428/2025 del 29/05/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della deliberazione assembleare di nomina e conferma dell'amministratore (delibere 24/08/2017 e 14/08/2018) per mancata specificazione analitica del compenso e nullita della nomina; contestazione di addebiti aggiuntivi fatturati (IVA, cassa previdenziale, ritenute, onorari separati per adempimenti come predisposizione e invio CU e servizi di giardinaggio) ritenuti non inclusi nel compenso forfettario; impugnazione dei rendiconti consuntivi 2016/2017 e 2017/2018 e del preventivo 2018/2019 per mancanza del registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa e carenze informative; contestazioni processuali relative a valutazione dei documenti e alla liquidazione delle spese di lite in appello.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che l'indicazione del compenso in assemblea con l'importo forfettario di euro 4.500,00 soddisfa il requisito di specificazione analitica previsto dall'art. 1129, comma 14, c.c., e non comporta la nullita della nomina. Ha precisato che il compenso indicato deve essere considerato comprensivo dell'IVA e di eventuali oneri previdenziali salvo diverso accertamento della volontà delle parti da parte del giudice di merito; ha altresi distinto il rimborso delle somme anticipate dall'amministratore (art. 1720 c.c.) dal compenso. Ha ritenuto che rendiconti che contengono elencazione analitica delle voci di uscita e che siano corredati da fatture e estratti conto forniti ai condomini siano idonei ai fini dell'informazione richiesta dall'art. 1130-bis c.c., non essendo necessarie forme contabili societarie rigorose quando la sostanza consente l'immediata verifica. Sul punto delle prestazioni extra (es. assistenza fiscale) ha confermato che esse possono essere remunerate separatamente purché deliberate. Ha dichiarato inammissibili le censure sui criteri di liquidazione delle spese per non aver considerato l'entrata in vigore del DM 147/2022; ha condannato la ricorrente al rimborso delle spese di cassazione, liquidate in complessivi euro 7.200,00 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 1129 c.c., comma 14

  l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta

  La Corte ritiene che l'indicazione di un importo forfettario nell'atto assembleare (es. euro 4.500) ottemperi al requisito di specificazione analitica richiesto dalla norma; la predeterminazione puo avere carattere omnicomprensivo annuo e non richiede la determinazione voce per voce

• art. 1130 c.c.

  Definisce le attribuzioni dell'amministratore; la Corte considera che le attivita connesse e indispensabili allo svolgimento dei compiti ordinari siano comprese nel compenso stabilito all'atto della nomina, mentre attivita straordinarie ed extra richiedono apposita deliberazione e remunerazione separata

• art. 1130-bis c.c.

  il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica; deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

  La Corte afferma che il requisito della forma (registro, riepilogo, nota) mira all'informazione immediata dei condomini, ma la mancanza di formalita non rende automaticamente invalido il rendiconto se la sostanza e la documentazione fornita (fatture, estratti conto) consentono la verifica e la comprensione delle voci

• art. 1137 c.c.

  Limita il sindacato giudiziale sulle delibere assembleari ai casi di contrarietà alla legge o al regolamento o di grave pregiudizio alle cose comuni; non si sindaca la convenienza economica della scelta assembleare

• art. 1720 c.c.

  I rimborsi delle somme anticipate dall'amministratore per spese nell'interesse del condominio sono distinti dal compenso contrattuale e sono dovuti a parte

• art. 1709 c.c.

  Riferimento generale al contratto d'opera o alla prestazione d'opera, utilizzato per inquadrare le rapporti tra amministratore e condominio quanto alla natura della prestazione

• D.P.R. n. 633/1972, art. 5, comma 2

  Riferimento sulla disciplinazione dell'IVA: se l'attivita dell'amministratore e esercitata con mezzi organizzati rientra tra le prestazioni di servizi soggette a IVA; la Corte detta il principio che l'importo indicato ai sensi dell'art.1129 puo essere considerato comprensivo dell'IVA salvo diversa volontà

• D.P.R. n. 597/1973, art. 49

  Richiamato per distinguere prestazioni rese nell'ambito di rapporto di lavoro autonomo da altre forme e per valutare l'assoggettamento fiscale

• Decreti ministeriali sui parametri forensi (D.M. 10/03/2014 n.55 e D.M. 13/08/2022 n.147)

  La Corte ha applicato i criteri aggiornati introdotti dal DM 147/2022 entrato in vigore il 23/10/2022 per la liquidazione delle spese di giudizio quando la prestazione professionale si sia conclusa dopo l'entrata in vigore; le censure sui parametri non sono state ritenute fondate

• art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  Richiamato per delimitare il sindacato di legittimità sulla valutazione di merito (errore di diritto o omesso esame di fatto decisivo): la valutazione di fatto del giudice di merito non e sindacabile in Cassazione salvo i citati profili

• art. 395 c.p.c., n. 4

  Richiamato in relazione all'eventualita di revocazione per errore di fatto quando si lamenti travisamento della prova

Massime di principio

• L'indicazione di un importo annuo forfettario del compenso nell'atto assembleare soddisfa l'obbligo di specificazione analitica ex art.1129, comma 14, c.c.; non e' necessario dettagliare voce per voce se l'importo e chiaramente predeterminato
• IVA, contributi previdenziali o ritenute possono essere considerati inclusi o esclusi dal compenso a seconda della volontà delle parti; in mancanza di chiara indicazione il giudice di merito deve accertare la volontà manifestata
• I rimborsi per somme anticipate dall'amministratore (es. spese vive) sono distinti dal compenso e sono dovuti ai sensi dell'art.1720 c.c.
• Le prestazioni straordinarie o extra rispetto agli obblighi di cui all'art.1130 c.c. possono essere remunerate separatamente ma richiedono specifica deliberazione assembleare
• Il rendiconto condominiale deve consentire l'immediata verifica delle voci di entrata e uscita; la forma tecnica rigida non e' necessaria se la sostanza e la documentazione (fatture, estratti conto) permettono la comprensione e controllo da parte dei condomini
• Il sindacato giudiziale sulle delibere assembleari e' limitato: il giudice verifica legalita' e danno grave alle cose comuni, non la convenienza economica delle scelte assembleari
• In caso di contestazione documentale il diritto di visione e copia delle fatture e degli estratti conto puo sanare carenze formali del rendiconto
• Per la liquidazione delle spese di lite si applicano i parametri vigenti al momento in cui la prestazione professionale si e' esaurita; aggiornamenti normativi successivi possono essere rilevanti se la liquidazione avviene dopo la loro entrata in vigore