Sentenza n. 1843/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 3

Esito

La controversia

La ricorrente aveva presentato una DIA dichiarando di essere proprietaria esclusiva del sottotetto e sostenendo che, per caratteristiche strutturali e funzionali, il locale non fosse destinato all'uso comune. Il Comune, a seguito delle contestazioni di alcune condomine, aveva annullato in autotutela la DIA ritenendo non adeguatamente dimostrato il titolo di proprietà o disponibilità dell'immobile ai sensi dell'art. 11 d.P.R. 380/2001. Il TAR aveva respinto il ricorso, valorizzando il regolamento condominiale del 1984, che includeva il sottotetto tra le parti comuni. In appello sono stati dedotti: error in judicando quanto alla ricostruzione della proprietà esclusiva e all'interpretazione dell'art. 1117 c.c.; error in procedendo per omessa identificazione del condominio, sostenendo che l'immobile si trovasse in un edificio diverso da quello considerato dal Comune; error in procedendo per omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria; nonché l'ingiustizia della condanna alle spese. L'appellante ha inoltre richiamato la sopravvenuta ordinanza di demolizione, il successivo permesso di costruire in sanatoria e il suo annullamento d'ufficio.

La decisione

L'appello è stato respinto. Il Consiglio di Stato ha affermato che il titolo edilizio può essere rilasciato soltanto al proprietario dell'immobile o a chi dimostri di avere un titolo idoneo a richiederlo; in caso di contestazione, l'amministrazione deve svolgere le necessarie verifiche, senza sostituirsi al giudice civile, ma può arrestarsi quando il richiedente non fornisca elementi prima facie attendibili. Nel caso concreto, il regolamento condominiale del 1984 includeva espressamente il sottotetto tra le parti comuni del complesso condominiale, mentre una nota dell'ATER escludeva che il sottotetto fosse stato trasferito insieme agli alloggi dell'ultimo piano. La ricorrente non aveva prodotto un titolo di acquisto o altra documentazione idonea a provare la proprietà esclusiva. L'art. 1117 c.c. non è stato ritenuto decisivo, poiché il regolamento condominiale disciplinava espressamente il sottotetto. Anche le caratteristiche strutturali e funzionali del locale — accessibilità dalla scala comune, presenza delle travi di sostegno del tetto e funzione isolante a vantaggio dell'intero edificio — confermavano la destinazione condominiale. È stata ritenuta irrilevante la successiva distinzione tra gli edifici ai civici 201 e 203, in quanto l'originario regolamento riguardava unitariamente il complesso. La successiva istanza di sanatoria, subordinata al ripristino della destinazione non residenziale, è stata valorizzata come conferma dell'assenza di un titolo esclusivo. Sono state respinte anche le censure sulle spese e la domanda risarcitoria. Le spese del grado sono state poste a carico dell'appellante in favore del Comune, mentre sono state compensate nei rapporti con la controinteressata.

Norme richiamate

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il titolo edilizio può essere rilasciato esclusivamente al proprietario dell'immobile o a chi dimostri di avere titolo per richiederlo; l'amministrazione deve verificare la legittimazione del richiedente e, in mancanza di adeguata documentazione, non può riconoscere l'intervento.

• art. 1117 c.c.

  La disposizione non è stata ritenuta decisiva perché il regolamento condominiale includeva espressamente il sottotetto tra le parti comuni.

• art. 2697 c.c.

  Grava su chi afferma la proprietà esclusiva del sottotetto l'onere di provare il relativo diritto mediante il titolo di acquisto o altra documentazione idonea.

• art. 64, comma 1, c.p.a.

  Nel processo amministrativo l'appellante, che afferma un diritto di proprietà rilevante ai fini della legittimazione edilizia, deve fornire la prova del fatto costitutivo della propria pretesa.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato quale base processuale per la trattazione dell'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato da remoto.

Massime di principio

• Ai sensi dell'art. 11 d.P.R. 380/2001, l'amministrazione deve verificare che il richiedente un titolo edilizio sia proprietario dell'immobile o disponga di altro titolo idoneo; in presenza di contestazioni, deve svolgere un'istruttoria sulla legittimazione, senza definire controversie civilistiche, ma può negare o annullare il titolo quando l'interessato non fornisca elementi prima facie attendibili a sostegno della propria disponibilità giuridica dell'immobile.
• Quando la proprietà esclusiva di un vano sottotetto è contestata e la documentazione condominiale lo include espressamente tra le parti comuni, il richiedente non può fondare la propria legittimazione edilizia sulle sole caratteristiche materiali del locale, ma deve produrre un titolo di acquisto o altra prova idonea del diritto esclusivo.
• La presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. non costituisce il solo parametro rilevante quando un regolamento condominiale individui espressamente il sottotetto come parte comune; tale regolamento, unitamente alle caratteristiche strutturali e funzionali del locale, può fondare il giudizio amministrativo di carenza di prova del titolo esclusivo, senza necessità di una definitiva pronuncia civilistica sulla proprietà.
• L'onere di provare il diritto di proprietà o di disponibilità esclusiva necessario per ottenere un titolo edilizio grava sul richiedente, ai sensi dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 64, comma 1, c.p.a.; la mancata produzione del titolo non può essere supplita da mere dichiarazioni unilaterali o da allegazioni fattuali non comprovate.

Come è indicizzato