Risoluzione n. 176 del 9/07/2009

Applicazione del c.d. "prezzo valore" e criteri di base imponibile

La risoluzione affronta il caso di un acquisto di immobile abitativo nel quale l’acquirente ha chiesto l’applicazione del regime del cosiddetto "prezzo valore", ma nell’atto è stato indicato un valore catastale inferiore a quello correttamente risultante dai coefficienti di legge. Il chiarimento richiesto riguarda gli effetti di tale errore: se l’ufficio possa procedere alla rettifica del valore venale dell’immobile oppure debba limitarsi a correggere il valore catastale e recuperare la relativa imposta.

Il quesito posto dal notaio

Il notaio istante segnala che, pur essendo stata formulata la richiesta per l’applicazione del "prezzo valore", il valore catastale indicato in atto è inferiore a quello corretto. Chiede quindi se l’ufficio possa disconoscere il regime e determinare il valore venale in comune commercio, oppure se debba limitarsi a rettificare la base imponibile tabellare, senza riattivare il potere di accertamento sul valore di mercato.

La posizione dell’istante

Secondo il notaio, l’indicazione in atto del valore catastale, pur opportuna, non sarebbe indispensabile per ottenere la tassazione su base tabellare. Sarebbe sufficiente la richiesta dell’acquirente resa al notaio ai sensi dell’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005. Di conseguenza, eventuali errori nel calcolo del valore catastale non dovrebbero incidere sul regime applicabile. In questa prospettiva, solo l’assenza della richiesta espressa consentirebbe all’ufficio di determinare il valore venale.

Quadro normativo richiamato

La Direzione richiama la disciplina generale dell’imposta di registro per gli atti a titolo oneroso aventi ad oggetto beni immobili e diritti reali immobiliari:

• la base imponibile è costituita dal valore del bene o del diritto, individuato nel valore dichiarato dalle parti nell’atto e, se superiore, nel corrispettivo pattuito, ai sensi degli articoli 43 e 51, comma 1, del TUR (DPR 26 aprile 1986, n. 131);
• l’articolo 51, comma 2, del TUR precisa che per "valore" si intende il valore venale in comune commercio;
• l’articolo 52, comma 1, del TUR attribuisce all’ufficio il potere di rettifica quando ritenga che il bene abbia un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, con liquidazione della maggiore imposta, interessi e sanzioni.

La deroga introdotta dal "prezzo valore"

L’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 ha introdotto una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. La norma si applica:

• alle cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze;
• su richiesta della parte acquirente resa al notaio;
• con obbligo di indicare comunque nell’atto il corrispettivo pattuito.

In presenza di tali presupposti, la base imponibile è determinata con riferimento al valore dell’immobile calcolato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR, cioè secondo il valore catastale o tabellare, indipendentemente dal prezzo pattuito dichiarato in atto.

Effetti dell’errata indicazione del valore catastale

La risoluzione afferma che l’indicazione in atto di un valore catastale inferiore a quello risultante dalla corretta applicazione dei criteri di cui all’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR non determina, di per sé, l’inapplicabilità del regime del comma 497 della legge n. 266 del 2005.

Ne consegue che:

• l’errore nell’indicazione del valore catastale non fa rivivere il potere dell’ufficio di accertare il valore venale in comune commercio ai sensi degli articoli 51 e 52 del TUR;
• l’ufficio può invece quantificare la maggiore imposta dovuta sulla base imponibile catastale, rideterminata correttamente secondo i medesimi commi 4 e 5 dell’articolo 52.

Conclusione operativa

La risoluzione conclude che, nei casi in cui siano presenti i requisiti soggettivi e oggettivi del "prezzo valore" e sia stata effettuata la richiesta dell’acquirente al notaio, l’errore nell’indicazione del valore catastale non consente all’ufficio di passare alla rettifica del valore venale. L’attività di controllo resta limitata alla corretta determinazione della base imponibile catastale e al conseguente recupero della sola maggiore imposta derivante dalla sua rideterminazione.

Indicazione finale per gli uffici

Le Direzioni Regionali sono incaricate di vigilare affinché i principi espressi nella risoluzione siano applicati in modo uniforme.