Risoluzione n. 58 del 21/02/2008

Cessione di fabbricati abitativi ottenuti da immobile strumentale e regime IVA

La risoluzione esamina il trattamento IVA delle cessioni di unità immobiliari abitative ricavate, tramite frazionamento e riaccatastamento, da un fabbricato originariamente strumentale. Il documento affronta anche il tema dell’indetraibilità oggettiva dell’IVA relativa a fabbricati abitativi ex art. 19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972.

Quesito posto dall’associazione

L’Associazione ALFA, per conto di una società associata, chiede chiarimenti sul trattamento IVA applicabile alla vendita di un immobile strumentale per natura, classificato catastalmente D8, acquistato nel 2004, ristrutturato nel 2005 e utilizzato dalla fine di quello stesso anno.

La società, per esigenze di liquidità, intende cedere a privati l’immobile, dopo averlo frazionato in otto unità abitative di categoria catastale A2. L’interrogativo riguarda:

• se le cessioni delle nuove unità abitative debbano essere assoggettate a IVA oppure siano esenti;
• se, in caso di esenzione, occorra rettificare la detrazione IVA operata sui lavori di ristrutturazione;
• se operi la previsione di indetraibilità oggettiva dell’art. 19-bis1, lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972.

Soluzione prospettata dal contribuente

L’associazione ritiene che:

• le cessioni degli immobili riaccatastati come abitativi debbano essere imponibili IVA, perché effettuate dalla stessa società che ha eseguito gli interventi di ristrutturazione nei quattro anni precedenti alla cessione;
• l’indetraibilità oggettiva prevista per fabbricati abitativi non sia applicabile, poiché l’immobile, al termine dei lavori, era ancora accatastato come D8 e quindi strumentale per natura.

Inammissibilità dell’istanza di interpello

L’Agenzia delle Entrate rileva preliminarmente che l’istanza è inammissibile ai sensi dell’art. 3, comma 1, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209, perché presentata da un’associazione su una problematica fiscale che riguarda una propria associata e non l’associazione stessa.

Viene richiamato il principio secondo cui i portatori di interessi collettivi, come associazioni sindacali, di categoria e ordini professionali, non sono legittimati a presentare interpelli su questioni riferite alla posizione fiscale degli associati, salvo che il quesito riguardi direttamente la loro posizione fiscale.

Si precisa inoltre che, in presenza di tale causa di inammissibilità, l’istanza non produce gli effetti tipici dell’interpello di cui all’art. 11 della legge n. 212 del 2000.

Esame del merito: disciplina delle cessioni di fabbricati abitativi

Pur rilevando l’inammissibilità, l’Agenzia ritiene opportuno fornire comunque un parere di merito.

Richiama innanzitutto l’art. 35 del D.L. n. 223 del 2006, convertito dalla legge n. 248 del 2006, che ha riformato la disciplina IVA delle locazioni e delle cessioni immobiliari, introducendo un regime generale di esenzione con alcune eccezioni.

In particolare, l’art. 10, comma 1, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972, nel testo vigente, prevede l’esenzione da IVA per le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali, salvo le ipotesi di imponibilità relative:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici;
• alle cessioni effettuate dalle imprese che hanno eseguito, anche tramite appalto, interventi di recupero edilizio di cui all’art. 31, primo comma, lett. c), d) ed e), della legge n. 457 del 1978;
• entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;
• oppure oltre tale termine, se entro i quattro anni il fabbricato è stato locato per almeno quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

Qualificazione dell’immobile come abitativo

L’Agenzia ribadisce che la distinzione tra immobili abitativi e strumentali va effettuata in base alla classificazione catastale, a prescindere dall’uso concreto. Sono quindi considerati abitativi i fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale A, esclusi quelli A10.

Nel caso esaminato, le unità risultanti dal frazionamento sono censite in categoria A2 e quindi rientrano tra gli immobili abitativi ai fini IVA.

Effetti della cessione delle unità A2

Secondo l’Agenzia, la cessione delle unità abitative A2 ricavate da un immobile originariamente D8:

• è imponibile IVA se effettuata entro quattro anni dalla data di ultimazione degli interventi di ristrutturazione;
• è esente da IVA se effettuata oltre tale termine.

Nel secondo caso, la società venditrice deve procedere alla rettifica della detrazione IVA effettuata con riferimento agli interventi di ristrutturazione.

Indetraibilità oggettiva ex art. 19-bis1, lett. i)

L’Agenzia affronta infine la questione dell’indetraibilità oggettiva prevista per l’IVA relativa all’acquisto, locazione, manutenzione, recupero o gestione di fabbricati abitativi, salvo il caso delle imprese aventi come oggetto esclusivo o principale la costruzione di tali fabbricati.

La risposta è negativa per la fattispecie esaminata, perché:

• i lavori riguardano un immobile strumentale per natura;
• l’immobile diventa abitativo solo all’esito degli interventi di ristrutturazione;
• la futura destinazione abitativa non comporta automaticamente l’indetraibilità dell’IVA sui lavori;
• la possibilità di detrarre l’IVA va valutata secondo le regole ordinarie dell’art. 19 del D.P.R. n. 633 del 1972, fino a quando l’immobile è strumentale.

L’Agenzia sottolinea che la mera consapevolezza, sin dall’inizio dei lavori, che l’intervento porterà alla realizzazione di unità abitative non fa scattare da sola il divieto di detrazione.

Principio finale affermato

Le eventuali limitazioni alla detrazione dipendono dal regime fiscale della cessione finale, non dall’indetraibilità oggettiva dell’art. 19-bis1, comma 1, lett. i), in relazione ai costi di acquisto o ristrutturazione dell’immobile strumentale.

La risoluzione conclude quindi che:

• la cessione è imponibile IVA se avviene entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori;
• è esente se avviene dopo tale termine, con conseguente rettifica della detrazione;
• l’indetraibilità oggettiva per gli immobili abitativi non si applica ai lavori eseguiti su un fabbricato strumentale poi trasformato in abitativo.