Sentenza del 14/06/2021 n. 488 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

Accertamento di maggior valore ai fini dell'imposta di registro: il contribuente aveva dichiarato un corrispettivo complessivo di €1.200.000,00 per la vendita di porzioni di Villa XXX; l'Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore dei fabbricati a €1.886.000,00 determinando maggior imposta e sanzione, basandosi su confronti con altri rogiti, sulle quotazioni OMI e su annunci di vendita pubblicati in rete. Il contribuente ha impugnato l'atto eccependo, tra l'altro, la carenza di motivazione, l'omogeneità contestata degli immobili presi a confronto e la mancata considerazione delle effettive pessime condizioni dell'immobile comprovate da una perizia tecnica e da documentazione di spesa.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la sentenza di primo grado che aveva annullato l'avviso di rettifica. Il Collegio ha ritenuto che l'Ufficio non avesse adeguatamente ricostruito le condizioni reali dell'immobile e che le sole quotazioni OMI, gli annunci online e la comparazione con altri rogiti non fossero elementi decisivi e sufficienti per fondare la presunzione di maggior valore. È stata valorizzata la perizia dell'ing. M. e la documentazione (preventivi, fatture) che attestavano gravi ammaloramenti e la necessità di interventi strutturali onerosi, smentendo o attenuando la presunzione dell'Amministrazione. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese processuali (liquidate in complessivi €1.000,00 oltre accessori di legge).

Norme richiamate

• art. 52, d.P.R. n. 131/1986

  norma richiamata nel tema della determinazione della base imponibile per le imposte di registro; il giudice richiede un'apprezzamento concreto del valore dell'immobile alla luce delle sue condizioni effettive

• art. 39, d.P.R. n. 600/1973

  richiamato come fonte della presunzione semplice di valore, ma la Corte precisa che tale presunzione non può fondarsi unicamente su elementi generici senza ulteriori indizi probatori

• art. 54, d.P.R. n. 633/1972

  menzionato insieme all'art.39 come riferimento alla presunzione semplice in materia di imposte indirette; occorre combinarla con elementi precisi e gravi per essere determinante

• Ordinanza Corte di Cassazione n. 24550/2020 (giurisprudenza)

  principio di diritto secondo cui i valori OMI, privi di adeguata precisione e gravità, non possono da soli legittimare un'accertamento di maggior valore ma devono essere integrati da ulteriori indizi

Massime di principio

• La determinazione del maggior valore di un immobile ai fini fiscali richiede la ricostruzione delle condizioni reali dell'immobile: un confronto basato solo su listini OMI, annunci online o su altri rogiti senza verifica delle condizioni concrete non è sufficiente.
• Le quotazioni OMI e gli annunci di vendita in rete non hanno di per sé carattere definitivo: devono essere accompagnati da elementi probatori concreti e verificabili per fondare un accertamento.
• La comparazione con altri rogiti è utile ma insufficiente se non si conoscono le condizioni materiali, strutturali e le eventuali particolarità degli immobili comparati; occorre integrare con ispezioni, perizie tecniche o altra documentazione probatoria.
• Il contribuente può efficacemente contestare la presunzione di maggior valore fornendo perizia tecnica, preventivi e fatture che dimostrino degrado e la necessità di interventi onerosi, indebolendo così l'accertamento dell'Amministrazione.
• Il contraddittorio endoprocedimentale non è sempre obbligatorio: la sua mancata instaurazione non determina automaticamente l'annullamento dell'atto, ma l'Amministrazione deve comunque motivare e acquisire elementi probatori adeguati.
• Con il trascorrere del tempo e l'esecuzione di interventi sull'immobile può diventare impraticabile ricostruire il valore storico; pertanto è importante documentare e valutare tempestivamente le condizioni al momento del trasferimento.