Cassazione Civile, Ordinanza n. 33765/2023 del 04/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da due domande ex art. 2932 c.c. relative a un immobile da costruire oggetto di distinti contratti preliminari. In una vicenda, il promissario acquirente aveva stipulato un preliminare con una persona fisica; successivamente la società Vilcasa S.r.l. aveva assunto la posizione del promittente venditore, e aveva poi dichiarato di volersi avvalere di una clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento di rate di prezzo da corrispondersi a SAL. L’acquirente chiedeva l’esecuzione in forma specifica del preliminare e l’inefficacia della clausola risolutiva. Nel secondo giudizio, un diverso acquirente proponeva analoga domanda ex art. 2932 c.c. per il medesimo immobile. Il Tribunale aveva rigettato le domande, ma la Corte d’appello aveva invece accolto l’appello del primo acquirente, ordinando il trasferimento del bene subordinatamente al saldo del prezzo, e aveva respinto o dichiarato inammissibile le difese della società e dell’altro acquirente. In cassazione i ricorrenti deducevano: (1) omesso esame della carenza di legittimazione passiva della società, sostenendo che essa non fosse subentrata nel preliminare; (2) violazione degli artt. 1372, 1406 e 2932 c.c. per avere la Corte pronunciato sentenza costitutiva verso un soggetto estraneo al contratto originario; (3) violazione degli artt. 1456 e 1362 c.c. per non avere la Corte riconosciuto l’intervenuta risoluzione del preliminare per clausola risolutiva espressa; (4) violazione della normativa urbanistica ed edilizia per avere comunque disposto il trasferimento nonostante le difformità rilevate dal CTU. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi due motivi, osservando che la società, avendo essa stessa invocato l’avvenuta cessione del contratto e l’esercizio della clausola risolutiva, aveva tenuto una difesa incompatibile con la negazione della propria legittimazione passiva; ha inoltre richiamato il principio per cui la titolarità del rapporto dedotto in giudizio attiene al merito e può essere desunta anche dal comportamento processuale della parte. Ha poi dichiarato inammissibili il terzo e il quarto motivo perché diretti a sollecitare una nuova valutazione del fatto e delle prove: la Corte territoriale aveva infatti ritenuto che il rifiuto dell’acquirente di pagare le rate fosse giustificato dalla mancata trasmissione dei SAL e che le difformità urbanistiche riscontrate fossero solo parziali e non ostative all’azione ex art. 2932 c.c. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e con statuizione sull’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Consente l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto; nel caso concreto è stata confermata la possibilità di pronunciare il trasferimento del bene subordinatamente al saldo del prezzo, anche in presenza di difformità urbanistiche solo parziali.

• art. 1456 c.c.

  Clausola risolutiva espressa; la censura sulla sua operatività è stata respinta perché ricondotta a una diversa valutazione del fatto e perché la stessa parte ricorrente aveva tenuto difese incompatibili con la negazione della subentratta posizione contrattuale.

• art. 1372 c.c.

  Invocato per sostenere che il contratto produce effetti solo tra le parti; la Corte ha escluso la censura in quanto la società aveva di fatto agito come subentrata nel rapporto.

• art. 1406 c.c.

  Richiamato in tema di cessione del contratto; la Corte ha ritenuto che il comportamento processuale della società e la domanda dell’acquirente fossero compatibili con l’avvenuto subentro.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per omesso esame di fatto decisivo è stato respinto perché l’eccezione non esaminata era comunque superata dalla linea difensiva della parte e dagli atti richiamati.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Utilizzato per i motivi di violazione di legge; i motivi sono stati respinti o dichiarati inammissibili perché in realtà miravano a una rivalutazione del merito.

• art. 17 L. n. 47 del 1985

  Richiamato dai ricorrenti per contestare la possibilità di pronunciare il trasferimento; la censura è stata dichiarata inammissibile perché volta a rimettere in discussione gli accertamenti di fatto.

• art. 18 L. n. 47 del 1985

  Come sopra, invocato in relazione ai profili urbanistici dell’immobile, ma senza accoglimento.

• art. 40 L. n. 47 del 1985

  Come sopra, richiamato dai ricorrenti sul tema delle difformità edilizie, ma la Corte ha ritenuto non ostative le difformità parziali.

• art. 31 D.P.R. n. 380 del 2001

  Invocato per le difformità edilizie; la Corte ha ritenuto che le irregolarità parziali non impedissero la pronuncia ex art. 2932 c.c.

• art. 34 D.P.R. n. 380 del 2001

  Richiamato per contestare la conformità urbanistica del bene; censura inammissibile perché attinente al merito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La Corte ha ribadito che il ricorso per cassazione non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del compendio probatorio.

Massime di principio

• La titolarità attiva o passiva del rapporto dedotto in giudizio attiene al merito della decisione e deve essere allegata e provata dall’attore, ma può considerarsi acquisita quando la controparte la riconosca espressamente o ponga in essere difese incompatibili con la sua negazione.
• La cessione del contratto può desumersi anche da comportamenti processuali univoci della parte che agisca come subentrata nel rapporto, non essendo decisiva la sola mancanza di una contestazione formale se la condotta complessiva è incompatibile con la negazione del subentro.
• Nel giudizio di cassazione non è consentito trasformare i motivi di violazione di legge o di omesso esame in una richiesta di nuova valutazione delle prove o del merito della controversia.
• Le irregolarità urbanistiche che integrino soltanto una parziale difformità del bene promesso in vendita non impediscono, di per sé, la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., ove il giudice di merito abbia adeguatamente motivato sulle circostanze del caso.
• L’accertamento circa la legittimità del rifiuto di pagare il prezzo in presenza di obblighi contrattuali legati alla produzione di SAL e la verifica delle conseguenze della clausola risolutiva espressa dipendono da valutazioni di fatto riservate al giudice di merito, sindacabili in cassazione solo entro i limiti stretti del vizio motivazionale.

Come è indicizzato