Cassazione Civile, Ordinanza n. 22561/2026 del 01/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto notarile del 2014 con cui alcune banche di un gruppo hanno apportato immobili, abitativi e strumentali, a un fondo di investimento immobiliare, ricevendo quote del fondo. Per gli immobili abitativi l’atto era stato registrato in misura fissa; per alcuni immobili vincolati era stato poi stipulato un atto ricognitivo dell’avveramento della condizione sospensiva. L’Ufficio ha successivamente emesso avviso di liquidazione ritenendo dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% sia sull’atto di apporto sia sull’atto ricognitivo, e ha irrogato sanzioni per tardiva registrazione dell’atto ricognitivo. In primo grado il ricorso della contribuente era stato accolto solo sul quantum della sanzione, mentre era stata confermata la pretesa impositiva principale. In appello la banca aveva dedotto, tra l’altro, omessa pronuncia, difetto di motivazione dell’avviso, e violazione dell’art. 7 della Tabella del D.P.R. 131/1986, dell’art. 9 del D.L. 351/2001, degli artt. 1 e 11 della Tariffa parte I del D.P.R. 131/1986 e dell’art. 10 del D.Lgs. 23/2011; contestava anche le sanzioni perché calcolate su un’imposta che assumeva non dovuta. La Corte di merito ha respinto l’appello della contribuente e accolto quello dell’Agenzia, confermando integralmente l’avviso; in cassazione la banca ha proposto tre motivi, rispettivamente su motivazione apparente dell’atto impositivo, errata tassazione proporzionale del conferimento al fondo e illegittimità delle sanzioni.

La decisione

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo e il terzo; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, demandando anche le spese di legittimità. La Corte afferma che l’atto di dotazione di immobile in favore di un fondo comune di investimento immobiliare, essendo un apporto strumentale in un regime di segregazione patrimoniale finalizzato a uno scopo vincolato, non è assimilabile a un ordinario trasferimento oneroso di diritti reali immobiliari e non può quindi essere assoggettato all’imposta proporzionale prevista per tali trasferimenti. Conseguentemente, è errata anche la quantificazione delle sanzioni, perché fondata sulla medesima indebita applicazione dell’aliquota proporzionale.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il vizio di motivazione apparente è denunciabile in cassazione, ma nel caso concreto il motivo è stato ritenuto infondato perché la questione giuridica sottostante non portava comunque all’annullamento dell’atto.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato insieme alla motivazione apparente della sentenza; la Corte esclude tuttavia la nullità perché l’avviso di liquidazione risultava sufficientemente motivato.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Norma evocata dalla ricorrente sul requisito motivazionale; nel caso concreto non è stata ritenuta violata.

• art. 36, comma 2, n. 4, D.Lgs. n. 546/1992

  Richiamato per sostenere la nullità della sentenza/atto per difetto di motivazione; la Corte non accoglie la censura.

• art. 7, Tabella, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Per la Corte disciplina il trattamento fiscale degli apporti di immobili a fondi di investimento immobiliare in misura fissa; non è una mera agevolazione abrogata dall’art. 10, comma 4, D.Lgs. 23/2011.

• art. 11, Tariffa Parte I, D.P.R. n. 131/1986

  Richiamato nella ricostruzione del regime applicato dalla contribuente in sede di registrazione.

• art. 9 del D.L. 25 settembre 2001, n. 351

  È la norma che, insieme all’art. 7 Tabella e al sistema complessivo del D.L. 351/2001, disciplina in modo organico e non agevolativo la fiscalità dei fondi immobiliari.

• art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. n. 131/1986

  La Corte esclude che l’apporto al fondo sia assimilabile agli atti traslativi onerosi tassati proporzionalmente ex questa norma.

• art. 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  La Corte ne limita l’effetto abrogativo alle agevolazioni in senso stretto, escludendo che abbia inciso sulla disciplina ordinaria degli apporti ai fondi immobiliari.

• art. 20, comma 4-ter, D.L. n. 133 del 2014

  Richiamato come intervento successivo che ha espressamente salvato alcune agevolazioni, senza includere quella relativa ai fondi di investimento immobiliare.

• art. 53 Cost.

  Cita il fondamento costituzionale della differenziazione fiscale legata alle caratteristiche dell’istituto e non arbitraria.

• art. 69 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato per le sanzioni da tardiva registrazione dell’atto ricognitivo; la loro quantificazione è poi ritenuta erronea perché dipendente da un’imposta non dovuta.

• art. 19 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso in tema di sanzioni e atti da registrare.

• art. 21, comma 1, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso in tema di sanzioni e atti da registrare.

• art. 57 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso in tema di sanzioni e soggetti obbligati.

• art. 7 della L. n. 212 del 2000

  La motivazione dell’avviso di liquidazione è valutata secondo i parametri di questo articolo, richiamato dalla giurisprudenza sul dovere di motivazione degli atti tributari.

• art. 3 della L. n. 241 del 1990

  Richiamato quale parametro generale di motivazione degli atti amministrativi, esteso alla materia tributaria.

• art. 156, comma 2, c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la nullità della sentenza/atto per difetto di motivazione.

• art. 384 c.p.c.

  Richiamato per affermare che, in presenza di motivazione apparente ma di questione giuridica comunque infondata, la decisione non deve essere cassata.

Massime di principio

• In tema di motivazione degli atti tributari, l’avviso è valido quando enuncia il criterio astratto applicato e gli elementi essenziali di fatto e di diritto che consentano al contribuente di difendersi; non è necessario che contenga le prove dei fatti posti a base della pretesa, perché la prova può essere fornita dall’Amministrazione in giudizio.
• Il vizio di motivazione apparente della sentenza non comporta cassazione quando la questione giuridica sottostante è comunque correttamente decisa, potendo la Corte correggere la motivazione ai sensi dell’art. 384 c.p.c.
• L’atto di dotazione di immobili a favore di un fondo comune di investimento immobiliare non realizza un ordinario trasferimento oneroso di ricchezza, ma un apporto strumentale in un patrimonio separato e vincolato; perciò non è assimilabile agli atti traslativi immobiliari tassati in misura proporzionale.
• La disciplina fiscale degli apporti ai fondi immobiliari ha natura ordinaria e sistematica, non di semplice agevolazione; pertanto non è incisa dall’abrogazione generale delle agevolazioni fiscali, salvo espressa diversa previsione.
• Quando la pretesa principale è illegittima, anche le sanzioni fondate sul relativo presupposto impositivo e calcolate su quell’aliquota risultano illegittime o comunque da rideterminare.
• rami

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