Cassazione Civile, Ordinanza n. 10977/2026 del 24/04/2026

Esito

La controversia

Un promissario acquirente aveva stipulato un preliminare per l'acquisto di un complesso unitario costituito da immobile, attività commerciali e relative autorizzazioni, versando una caparra confirmatoria. Prima della stipula del definitivo, egli aveva contestato che i venditori non avessero eliminato alcuni ostacoli al trasferimento: l'intestazione catastale di una particella ancora riferita a un terzo, la situazione della gestione di un distributore di carburante legata a un contratto di locazione non perfezionato, e il limite temporale alla trasferibilità di una rivendita di tabacchi. Ritenendo impossibile o comunque inutilmente ritardata la stipula del definitivo entro il termine pattuito, il promissario acquirente aveva dichiarato il recesso e chiesto la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento del danno. I venditori avevano resistito sostenendo che il termine non fosse essenziale, che le prestazioni previste nel preliminare fossero autonome e che essi avessero agito con correttezza e buona fede. In primo grado e in appello la domanda dell'acquirente era stata accolta, con accertamento dell'inadempimento dei venditori e della legittimità del recesso. In cassazione i venditori hanno dedotto: 1) motivazione apparente, omessa pronuncia e omesso esame di motivi di appello, oltre a vizi di interpretazione del preliminare e di valutazione della gravità dell'inadempimento; 2) violazione delle norme sulla forma e trascrizione dei diritti reali e dell'art. 116 c.p.c., per avere la Corte di merito valorizzato una visura catastale come prova dell'esistenza di un diritto di superficie; 3) omesso esame di fatti decisivi e delle risultanze istruttorie relative alla stipula del contratto di locazione con il terzo e alla presunta non essenzialità del termine.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha escluso l'inammissibilità legata alla mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della società poi cancellata dal registro imprese, rilevando che l'ordinanza interlocutoria già contemplava l'eventualità che non occorresse integrare il contraddittorio. Nel merito, ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello aveva svolto una motivazione autonoma, sufficientemente chiara e aderente ai motivi di gravame, evidenziando che il contratto aveva ad oggetto un insieme unitario di beni e attività e che il termine era essenziale per l'acquirente in funzione dell'acquisizione del compendio e dell'avviamento. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché non coglieva la ratio decidendi: la Corte territoriale non aveva affermato l'esistenza tecnica di un diritto di superficie, ma aveva considerato che la particella risultava ancora intestata a un terzo e che ciò impediva il trasferimento della piena e libera proprietà entro il termine. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo, sia per il divieto di censura ex art. 360 n. 5 c.p.c. in presenza di doppia conforme, sia perché la doglianza tendeva solo a contrapporre una diversa lettura del materiale probatorio. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La motivazione della sentenza d'appello è stata ritenuta non apparente perché, pur sintetica, consentiva di ricostruire l'iter logico decisorio.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiede una motivazione effettiva e sufficiente, non necessariamente analitica su ogni elemento istruttorio.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte ha escluso l'omessa pronuncia, ritenendo che il giudice d'appello avesse esaminato le questioni devolute.

• artt. 1362 e 1363 c.c.

  Le censure sull'interpretazione del preliminare sono state ritenute assorbite o comunque non idonee a scalfire la ricostruzione di merito della Corte territoriale.

• art. 1350 c.c.

  La forma scritta è necessaria per la costituzione di diritti reali, ma nel caso concreto la Corte ha precisato che il giudice di merito non aveva fondato la decisione sull'accertamento tecnico di un diritto di superficie.

• art. 2643 c.c.

  La trascrizione rileva ai fini dell'opponibilità degli atti relativi ai diritti reali; la Corte ha osservato che mancavano atti trascritti idonei a garantire il trasferimento della piena e libera proprietà.

• art. 116 co. 2 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce o nega efficacia di prova legale a elementi che non l'hanno o che invece l'hanno; qui la visura catastale è stata usata solo come elemento indiziario della situazione ostativa.

• art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame non è deducibile in cassazione in presenza di doppia conforme fondata sulle medesime questioni di fatto.

• art. 348-ter co. 5 c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il ricorso per cassazione non può essere proposto per il vizio di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. quando l'appello conferma la decisione di primo grado sulle stesse ragioni di fatto.

• art. 111 co. 6 Cost.

  La motivazione della sentenza d'appello è stata ritenuta conforme al minimo costituzionale.

• art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis d.p.r. 115/2002

  Richiamato quale base per il contributo unificato aggiuntivo conseguente al rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La sentenza d'appello è legittimamente motivata per relationem se, anche sinteticamente, affronta i motivi di gravame e consente di ricostruire un percorso argomentativo coerente e completo insieme alla decisione di primo grado.
• In sede di legittimità, il vizio di omessa pronuncia non sussiste quando la Corte territoriale abbia comunque esaminato, espressamente o per implicito, le questioni devolute con l'appello.
• L'art. 116 c.p.c. è violato solo se il giudice attribuisce a un elemento probatorio un'efficacia diversa da quella prevista dall'ordinamento; non quando valorizza una prova documentale come semplice indizio fattuale di una situazione ostativa.
• Non è scrutinabile in cassazione, come vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c., il riesame di fatti già valutati in doppia conforme sulla base delle stesse ragioni di fatto.
• Quando il preliminare riguarda un compendio unitario di beni e attività destinato a un utilizzo economico immediato, il termine pattuito per la stipula può essere ritenuto essenziale in relazione all'interesse concreto dell'acquirente e all'avvio dell'attività programmata.
• Per escludere l'inadempimento del promittente venditore non basta allegare una futura o possibile regolarizzazione: occorre che, alla data convenuta, il bene e i relativi titoli siano idonei al trasferimento della piena e libera proprietà e all'immediato utilizzo negoziale previsto.

Come è indicizzato