Cassazione Civile, Ordinanza n. 24687/2026 del 18/08/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso tra le parti. Il promittente venditore ha agito chiedendo l’accertamento della legittimità del proprio recesso, con diritto a trattenere la caparra confirmatoria di euro 40.000 e al risarcimento dei danni da occupazione anticipata dell’immobile, sostenendo che la controparte non si fosse presentata alla stipula del definitivo dopo varie proroghe. La promissaria acquirente ha resistito proponendo domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., subordinata all’eliminazione dei vizi dell’immobile o alla riduzione del prezzo. In primo grado il Tribunale ha accolto le domande del venditore; la Corte d’Appello ha confermato, valorizzando la comparazione dei reciproci inadempimenti e ritenendo prevalente quello della promissaria acquirente. Nel ricorso per cassazione la promissaria acquirente ha dedotto: 1) violazione dell’art. 2932 c.c., assumendo che sussistessero i presupposti per l’esecuzione specifica e che il venditore fosse interessato alla stipula; 2) violazione degli artt. 1453 e 1460 c.c., sostenendo che vi fosse inadempimento reciproco e quindi risoluzione di diritto del preliminare con obbligo di restituzione della caparra; 3) violazione dell’art. 1140 c.c., prospettando che l’occupazione dell’immobile derivasse da un autonomo comodato gratuito e che quindi non fosse dovuta l’indennità di occupazione; 4) violazione dell’art. 1457 c.c., affermando che fosse stato pattuito un termine essenziale per il rogito, con conseguente risoluzione automatica del preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i motivi fondati su circostanze di fatto o questioni nuove non risultanti dalla sentenza impugnata e non specificamente dedotte nei gradi di merito, richiedendo il rispetto degli oneri di allegazione e localizzazione ex art. 366 c.p.c. Quanto al primo motivo, ha osservato che la questione dell’invito a stipulare per una data diversa da quella risultante dagli atti di merito era nuova e non esaminabile in cassazione; inoltre, la domanda ex art. 2932 c.c. era comunque incompatibile con l’avvenuto esercizio del recesso da parte del venditore e con l’accertato mancato comparire della controparte al rogito fissato. Sul secondo motivo ha ritenuto corretto che la Corte d’Appello avesse operato la comparazione dei reciproci inadempimenti, giudicando prevalente quello della ricorrente; ha aggiunto che la risoluzione di diritto invocata non risultava essere stata specificamente dedotta nei gradi di merito. Sul terzo motivo ha ritenuto inammissibile e comunque infondata la tesi del comodato autonomo: la consegna anticipata dell’immobile in vista del definitivo integra un assetto funzionalmente collegato al preliminare, con effetti restitutori conseguenti al venir meno del titolo, comprensivi anche dell’indennità per il godimento anticipato. Sul quarto motivo ha dichiarato inammissibile la questione del termine essenziale perché introdotta per la prima volta in cassazione. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna alle spese e con attestazione dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto presuppone la persistente sussistenza dell’interesse a contrarre e non è esperibile quando la vicenda negoziale sia già stata definita dall’esercizio del recesso e dall’accertamento dell’inadempimento prevalente dell’altra parte.

• art. 1385 c.c.

  Il richiamo alla caparra confirmatoria è utilizzato per ribadire che il recesso del promittente venditore, se legittimo, consente di trattenere la caparra ricevuta.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento non può essere invocata in cassazione come questione nuova se non risulta specificamente dedotta e coltivata nei gradi di merito.

• art. 1460 c.c.

  La Corte ha richiamato la disciplina dell’eccezione di inadempimento e, nel caso concreto, ha ritenuto corretta la valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti compiuta dal giudice di merito.

• art. 1140 c.c.

  La detenzione/occupazione dell’immobile, in presenza di consegna anticipata collegata al preliminare, non esclude il dovere restitutorio e l’obbligo di corrispondere l’indennità per l’anticipato godimento.

• art. 1803 c.c.

  La tesi del comodato gratuito autonomo è stata considerata irrilevante o comunque non idonea a elidere gli effetti restitutori derivanti dal venir meno del titolo del godimento anticipato.

• art. 1457 c.c.

  La deduzione dell’esistenza di un termine essenziale per la stipula è inammissibile se proposta per la prima volta in cassazione e non risulta trattata nei giudizi di merito.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorrente per cassazione deve allegare e specificare quando e dove le questioni sono state dedotte nei gradi di merito, indicando gli atti processuali rilevanti; la mancanza di tali indicazioni comporta inammissibilità della censura.

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione della Corte di merito è stata ritenuta logica e sufficiente.

• art. 111 Cost.

  Il percorso argomentativo del giudice di merito è stato reputato rispettoso del dovere di motivazione.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di decisioni conformi di primo e secondo grado, la censura di vizio motivazionale è preclusa nei limiti previsti dalla norma.

• art. 2033 c.c.

  Gli effetti restitutori conseguenti al venir meno del titolo del godimento anticipato sono stati ricondotti ai principi della ripetizione dell’indebito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione non possono essere introdotte questioni di fatto o di diritto nuove, non esaminate nella sentenza impugnata, se il ricorrente non indica specificamente dove e quando le abbia tempestivamente dedotte nei gradi di merito.
• L’azione ex art. 2932 c.c. presuppone che permanga l’interesse alla conclusione del contratto; essa non è compatibile con una vicenda già definita dall’esercizio legittimo del recesso e dall’accertamento dell’inadempimento prevalente dell’altra parte.
• Quando in un preliminare di compravendita vengano in rilievo inadempimenti di entrambe le parti, il giudice di merito deve compiere una valutazione comparativa; tale valutazione è incensurabile in cassazione se sorretta da motivazione логica e completa e non integra vizio denunciabile fuori dai limiti del n. 5 dell’art. 360 c.p.c.
• La consegna anticipata dell’immobile in funzione della futura vendita non esclude, se il titolo viene meno, gli effetti restitutori a carico di chi ha goduto del bene, inclusa la corresponsione di un’indennità per l’uso anticipato.
• La deduzione dell’esistenza di un termine essenziale per la stipula o di un diverso assetto negoziale deve risultare dai gradi di merito; in mancanza, la questione è inammissibile in sede di legittimità.

Come è indicizzato