Cassazione Civile, Ordinanza n. 29039/2021 del 20/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione dell’imposta di registro relativo a un contratto qualificato dalle parti come affitto di terreno per l’installazione di un impianto fotovoltaico. L’Ufficio ha riqualificato l’operazione, ai sensi dell’art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986, come concessione di un diritto reale di superficie, con applicazione delle aliquote proporzionali. La CTR aveva rigettato l’appello dell’Agenzia, ritenendo in via preliminare che l’avviso fosse motivato in modo lacunoso e, nel merito, confermando la qualificazione del contratto come affitto. In cassazione l’Agenzia ha dedotto: 1) violazione degli artt. 20 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, sostenendo che l’avviso fosse sufficientemente motivato e che la CTR avesse errato nel considerare assorbente il vizio di motivazione; 2) violazione dell’art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986 e degli artt. 952, 953, 1322, 1571, 1576, 1587, 1590 e 1615 c.c., lamentando che la CTR non avesse valorizzato clausole che, secondo l’Ufficio, avrebbero rivelato la natura di superficie del contratto: facoltà di edificare, attribuzione dello jus aedificandi, trasferimento finale della proprietà delle opere al proprietario del suolo, onere delle spese ordinarie e straordinarie a carico dell’affittuario.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la vera ratio decidendi della sentenza di merito fosse l’interpretazione e qualificazione del contratto, e non il solo profilo della motivazione dell’avviso. Ha inoltre osservato che, in tema di imposta di registro, la qualificazione ex art. 20 deve basarsi sugli elementi desumibili dall’atto, ma la CTR non ha fatto un uso abnorme dei criteri ermeneutici nel ricondurre l’accordo allo schema dell’affitto. Secondo la Corte, le clausole evidenziate dall’Agenzia erano compatibili anche con un contratto di locazione/affitto, poiché le parti possono derogare alla disciplina legale delle spese, la concessione a edificare non integra necessariamente un diritto di superficie e il trasferimento finale degli impianti non operava automaticamente ma richiedeva un apposito atto di trasferimento. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per il recente formarsi della giurisprudenza sulla questione.

Norme richiamate

• art. 20 d.P.R. n. 131 del 1986

  "L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi"

  La qualificazione dell’atto ai fini dell’imposta di registro deve avvenire sulla base della sua intrinseca natura ed effetti giuridici, utilizzando gli elementi desumibili dal testo negoziale, senza ricorrere a elementi extratestuali o atti collegati.

• art. 52 d.P.R. n. 131 del 1986

  Richiamato dall’Agenzia a sostegno della sufficienza motivazionale dell’avviso di liquidazione; la Corte non accoglie la censura.

• art. 952 c.c.

  "Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo"

  Il diritto di superficie comporta separazione tra proprietà del suolo e proprietà della costruzione; non ogni pattuizione che consenta di edificare integra necessariamente tale schema.

• art. 953 c.c.

  Richiamato per evidenziare che il diritto di superficie può essere a termine e che, alla scadenza, il proprietario del fondo consolida la proprietà della costruzione, salvo diverso accordo.

• art. 1322 c.c.

  L’autonomia contrattuale consente alle parti di plasmare il contenuto del sinallagma e di adottare schemi negoziali anche atipici o modulati su misura delle esigenze concrete.

• art. 1571 c.c.

  La locazione è un contratto avente effetti obbligatori: il proprietario concede il godimento del bene per un tempo determinato contro corrispettivo.

• art. 1576 c.c.

  Richiamato tra le norme derogabili nel rapporto di locazione quanto agli obblighi relativi alla cosa locata e alle spese.

• art. 1587 c.c.

  Richiamato tra le norme concernenti gli obblighi del conduttore, rispetto alle quali le parti possono regolare diversamente il riparto delle spese.

• art. 1590 c.c.

  Richiamato per evidenziare che anche la disciplina della restituzione e degli accessori del rapporto locatizio non esclude pattuizioni convenzionali specifiche.

• art. 1615 c.c.

  Richiamato nel quadro della disciplina dell’affitto, come ulteriore parametro per la qualificazione del contratto e per la regolazione convenzionale degli oneri.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro del vizio denunciato in cassazione per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 23, comma 9, d.l. 28 ottobre 2020

  Richiamato soltanto per la modalità di decisione da remoto; non incide sulla ratio decidendi.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la riqualificazione dell’atto ai sensi dell’art. 20 d.P.R. n. 131 del 1986 deve muovere dagli elementi desumibili dal contenuto dell’atto stesso, valorizzandone la intrinseca natura e gli effetti giuridici, senza attribuire rilievo decisivo a meri richiami formali al nomen iuris.
• L’interpretazione del negozio giuridico si distingue dalla sua qualificazione: l’accertamento della volontà delle parti è apprezzamento di fatto, mentre l’attribuzione del corretto schema legale è sindacabile in cassazione solo per violazione dei criteri legali di ermeneutica.
• Una pattuizione che attribuisca facoltà di edificare su un terreno, preveda la regolazione degli impianti alla cessazione del rapporto e disciplini il riparto delle spese non integra automaticamente un diritto di superficie, potendo essere coerente anche con un contratto obbligatorio di locazione o affitto.
• L’autonomia contrattuale consente alle parti di derogare, nei limiti di legge, alla disciplina legale del rapporto quanto a oneri, spese e destinazione finale dei beni realizzati, sicché tali clausole non sono di per sé decisive per la qualificazione in senso reale del contratto.

Come è indicizzato