Cassazione Civile, Sentenza n. 3849/2020 del 17/02/2020

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, da parte della ricorrente e di un'altra acquirente, di appartamenti in un condominio con atti del 25 maggio 1973, 17 agosto 1973 e 28 marzo 1975. Le acquirenti sostenevano che i venditori-costruttori avessero assicurato che un portico coperto e un'area scoperta fossero comuni e destinati al parcheggio condominiale, mentre gli atti richiamavano un rogito del 1972 che riservava ai venditori diritti incompatibili con tale uso. Nel 1988 l'area coperta fu venduta a società alberghiere e nel 1991 venne meno anche la disponibilità dell'area scoperta. Le acquirenti chiesero il risarcimento per dolo incidente e per violazione della disciplina urbanistica sui parcheggi, nonché l'inibitoria dell'uso delle aree da parte delle società, invocando il regolamento condominiale e l'art. 1102 c.c. Il Tribunale di Rimini, con sentenza del 5 aprile 2006, accolse solo in parte le domande, condannando alcuni convenuti al pagamento complessivo di Euro 1.239,48 oltre accessori e rigettando le domande contro le società e altri convenuti. La Corte d'appello di Bologna, con sentenza n. 554/2015, depositata il 10 marzo 2015, rigettò l'appello principale e, accogliendo quello incidentale, respinse anche la domanda relativa alla violazione della disciplina urbanistica, ritenendo prescritto il diritto al risarcimento. In cassazione l'acquirente ha articolato cinque motivi: (1) violazione degli artt. 1440 c.c. e 112 c.p.c., sostenendo che fosse stata confusa la domanda per dolo incidente con quella per dolo determinante; (2) omesso esame delle testimonianze e violazione delle regole su capacità e attendibilità dei testi, valutazione delle prove, interrogatorio formale e onere probatorio; (3) errata decorrenza della prescrizione della pretesa risarcitoria per violazione della disciplina dei parcheggi, deducendo conoscibilità del danno solo nel 1997, interruzione con diffida del 1992, occultamento doloso e illecito permanente; (4) errata interpretazione del regolamento condominiale e dell'art. 1102 c.c. in relazione al transito e al parcheggio dei clienti degli alberghi; (5) omessa pronuncia sul danno da svalutazione degli appartamenti, indicato dalla ricorrente nella misura del 20%.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è infondato: il richiamo del Tribunale a precedenti sul dolo determinante non ha modificato la domanda, e la Corte d'appello si è limitata a escludere in fatto i raggiri e la loro idoneità ingannatoria. Il secondo motivo è infondato nelle censure ammissibili e inammissibile quanto alla mancata valutazione dell'interrogatorio formale: la valutazione di attendibilità dei testimoni e delle prove è riservata al giudice di merito, non è stata indicata l'omissione di uno specifico fatto storico decisivo e il rifiuto di rispondere all'interrogatorio non produce automaticamente confessione. La Corte d'appello aveva inoltre ragionevolmente ritenuto che i richiami contenuti negli atti di acquisto consentissero alle acquirenti di conoscere il rogito del 1972 e che l'ordinaria diligenza imponesse di chiarire l'apparente contrasto. Il terzo motivo è infondato: le deduzioni sulla sospensione per dolo e sulla natura permanente dell'illecito sono questioni nuove, non risultando trattate nella sentenza impugnata né adeguatamente indicate come già proposte nei gradi di merito. Quanto alla prescrizione, la decorrenza è stata correttamente collegata al momento in cui il danno era oggettivamente percepibile o riconoscibile usando l'ordinaria diligenza; secondo l'accertamento di merito, l'indisponibilità dell'area prevista nel titolo abilitativo era verificabile sin dagli acquisti e la diffida del 1992 intervenne quando il termine era già decorso. Il quarto motivo è infondato, salvo la censura sulla prospettata costituzione di una servitù, dichiarata inammissibile perché nuova. La lettura del regolamento condominiale fornita in appello non è stata censurata mediante specifica indicazione della violazione dei canoni ermeneutici; inoltre, la restrizione delle facoltà dominicali deve risultare da espressioni chiare e non può essere estesa oltre il loro significato plausibile. Quanto all'art. 1102 c.c., è stato ritenuto non provato un concreto aggravio nell'uso delle parti comuni, e il condomino conserva il diritto di raggiungere il proprio posto auto. Il quinto motivo è rimasto assorbito dal rigetto degli altri. La ricorrente è stata condannata a rimborsare le spese a ciascuno dei due gruppi di controricorrenti, liquidate in Euro 3.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge; la Corte ha dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1439 c.c.

  in effetti, come si comprende dal semplice confronto tra la lettera dell’art. 1439 e quella dell’art. 1440 c.c., il dolo determinante si distingue dal dolo incidente solo per il fatto che, in quest’ultimo, i “raggiri” usati da uno dei contraenti, comuni, per il resto, all’una e all’altra fattispecie, non sono stati tali da determinare il consenso dell’altra parte in ordine alla stipulazione ma solo sulle condizioni del contratto che la stessa, pur in mancanza, avrebbe comunque stipulato.

  Il dolo determinante incide sulla decisione di concludere il contratto, mentre nel dolo incidente i raggiri influenzano soltanto le condizioni contrattuali, poiché il contratto sarebbe stato comunque concluso.

• art. 1440 c.c.

  in effetti, come si comprende dal semplice confronto tra la lettera dell’art. 1439 e quella dell’art. 1440 c.c., il dolo determinante si distingue dal dolo incidente solo per il fatto che, in quest’ultimo, i “raggiri” usati da uno dei contraenti, comuni, per il resto, all’una e all’altra fattispecie, non sono stati tali da determinare il consenso dell’altra parte in ordine alla stipulazione ma solo sulle condizioni del contratto che la stessa, pur in mancanza, avrebbe comunque stipulato.

  La responsabilità per dolo incidente presuppone raggiri che abbiano determinato condizioni contrattuali meno favorevoli, pur senza essere determinanti per la conclusione del contratto; gli elementi relativi ai raggiri e alla loro idoneità ingannatoria devono essere provati.

• art. 112 c.p.c.

  Non sussiste, al contrario, violazione del medesimo principio quando il giudice, senza alterare nessuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione (petitum e causa petendi), si sia limitato, come è accaduto nel caso di specie, a ritenere, alla luce delle prove raccolte, l’insussistenza, in punto di fatto, degli elementi costitutivi dell’azione (risarcitoria) proposta.

  Non vi è ultrapetizione quando il giudice mantiene invariati petitum e causa petendi e si limita a escludere, sulla base delle prove, la sussistenza dei fatti costitutivi della domanda.

• art. 246 c.p.c.

  la capacità a testimoniare differisce dalla valutazione sull’attendibilità del teste, operando le stesse su piani diversi, atteso che l’una, ai sensi dell’art. 246 c.p.c., dipende dalla presenza in un interesse giuridico (non di mero fatto) che potrebbe legittimare la partecipazione del teste al giudizio, mentre la seconda afferisce alla veridicità della deposizione che il giudice deve discrezionalmente valutare alla stregua non solo di elementi di natura oggettiva (la precisione e completezza della dichiarazione, le possibili contraddizioni, ecc.) ma anche di carattere soggettivo (la credibilità della dichiarazione in relazione alle qualità personali, ai rapporti con le parti ed anche all’eventuale interesse ad un determinato esito della lite).

  La capacità a testimoniare è esclusa da un interesse giuridico che potrebbe legittimare la partecipazione al giudizio; l'attendibilità riguarda invece la valutazione della deposizione e può essere apprezzata anche considerando i rapporti del teste con le parti e il suo interesse di fatto all'esito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Pertanto, laddove non si contesti – come nel caso di specie l’inesistenza, nei termini predetti, del requisito motivazionale del provvedimento giurisdizionale, il vizio di motivazione (in ordine all’accertamento dei fatti) può essere dedotto soltanto per il caso di omesso esame di un “fatto storico” controverso, che sia stato oggetto di discussione ed appaia “decisivo” ai fini di una diversa decisione.

  Il motivo di ricorso per omesso esame è circoscritto alla mancata considerazione di un fatto storico controverso e decisivo; non consente di sollecitare una nuova valutazione delle prove o di censurare la mera insufficienza dell'argomentazione.

• art. 115 c.p.c.

  tali violazioni non possono essere ravvisate nella mera circostanza che il giudice abbia valutato le prove proposte dalle parti attribuendo maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre.

  La violazione dell'art. 115 c.p.c. non coincide con una diversa valutazione del peso delle prove ritualmente acquisite; ricorre quando la decisione si fonda su prove non introdotte dalle parti, fuori dai casi di poteri officiosi, o quando il giudice disattende la regola della disponibilità delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  Rimane, pertanto, estranea al vizio previsto dall’art. 360 c.p.c., n. 5 qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116 c.p.c., commi 1 e 2, in esito all’esame del materiale probatorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova.

  La valutazione dell'attendibilità e della forza persuasiva delle prove appartiene al giudice di merito e non può essere riesaminata in cassazione mediante il vizio di omesso esame.

• art. 232 c.p.c.

  la disposizione dell’art. 232 c.p.c. non ricollega automaticamente alla mancata risposta all’interrogatorio, per quanto ingiustificata, l’effetto della confessione, ma dà solo la facoltà al giudice di ritenere come ammessi i fatti dedotti con tale mezzo istruttorio, imponendogli, però, nel contempo, di valutare ogni altro elemento di prova.

  La mancata risposta all'interrogatorio formale non determina automaticamente confessione: il giudice può ritenere ammessi i fatti dedotti, valutando anche gli altri elementi probatori, nell'esercizio di un potere discrezionale non sindacabile in cassazione.

• art. 2697 c.c.

  la sentenza impugnata, come detto, ha rigettato la domanda risarcitoria proposta dalle attrici in ragione della mancanza di prova dei raggiri dedotti e della loro idoneità a trarre in errore le compratrici in ordine all’esistenza del diritto condominiale di parcheggio, vale a dire, appunto, dei fatti costitutivi dell’azione intrapresa, dando, così, attuazione al principio generale per cui, con salvezza delle deroghe previste dalla legge, l’onere di provare i fatti costitutivi della pretesa azionata spetta, appunto, a chi la faccia valere in giudizio.

  Chi agisce deve provare i fatti costitutivi della propria pretesa. La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile se il giudice ripartisce l'onere probatorio tra le parti in modo errato, non se si contesta la valutazione delle prove.

• art. 2935 c.c.

  Il termine di prescrizione del diritto del creditore al risarcimento del danno conseguente all’inadempimento del debitore decorre, in definitiva, ai sensi dell’art. 2935 c.c., dal momento in cui ha luogo l’inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo comunque riguardo all’epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall’incuria del titolare del diritto.

  La prescrizione del diritto al risarcimento decorre dall'inadempimento e dalla manifestazione oggettiva del danno, quando questo sia percepibile e riconoscibile con l'ordinaria diligenza; non è sufficiente posticiparne il dies a quo alla conoscenza soggettiva effettiva, se ritardata per incuria.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  in tema di ermeneutica di un contratto (o di un atto equiparato, come il regolamento di condominio: Cass. n. 138 del 2016, in motiv.), l’accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto del negozio si traduce in una indagine di fatto, affidata al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità nella sola ipotesi di omesso esame di fatto decisivo, a norma dell’art. 360 c.p.c., n. 5, ovvero di violazione di canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 c.c. e ss., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

  L'interpretazione del contratto e del regolamento condominiale è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo per omesso esame di un fatto decisivo o per specifica violazione dei canoni legali di interpretazione.

• art. 1102 c.c.

  in effetti, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, in mancanza di una diversa disciplina di origine regolamentare, è sottoposto, secondo il disposto della norma citata, a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini: tali limiti, tuttavia, non impediscono al singolo condomino, ove rispettati, di servirsi del bene anche a proprio esclusivo o particolare vantaggio.

  Il condomino può servirsi della cosa comune anche per un vantaggio particolare, purché non ne alteri la destinazione e consenta agli altri un uso paritetico; la violazione richiede l'accertamento del superamento di tali limiti, incluso un concreto pregiudizio o aggravio per gli altri condomini.

• L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-sexies

  Ora, premesso che, in tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il costruttore/venditore risponde nei confronti dell’acquirente della singola unità abitativa della mancata destinazione a parcheggio dell’area indicata nella licenza edilizia, anche se il predetto costruttore/venditore, a seguito della vendita di tutte le unità abitative, non abbia conservato più alcun diritto sull’area vincolata, non rilevando quest’ultima circostanza sull’accertamento dell’inadempimento contrattuale nè sulla sua eventuale condanna al risarcimento del danno per equivalente.

  Il costruttore-venditore risponde verso l'acquirente se l'area indicata nel titolo edilizio come parcheggio non è effettivamente destinata a tale funzione; l'alienazione dell'area e la perdita di ogni diritto su di essa non escludono l'inadempimento né il risarcimento per equivalente.

• L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18

  con la conseguenza, ha aggiunto, che, “non essendosi mai avuta la disponibilità concreta dell’area scoperta (part. (OMISSIS)) che secondo il titolo abilitativo contribuiva alla legittimità del rapporto dimensioni/parcheggi,… il bene soggetto ex lege al vincolo di destinazione non è mai venuto ad esistenza” e che, pertanto, “la violazione della L. n. 765 del 1967, art. 18 c’è sempre stata fin dagli acquisti delle signore S. e S.”.

  Per la disciplina dei parcheggi, rileva la concreta disponibilità delle aree contemplate nel titolo abilitativo: la mera previsione formale non basta. Se l'area necessaria al rapporto tra dimensioni dell'edificio e parcheggi non è mai stata concretamente disponibile, la violazione sussiste sin dall'acquisto.

• art. 2947 c.c.

  ove la percezione del danno non sia manifesta ed evidente, il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da fatto illecito, così come di quello dipendente da responsabilità contrattuale, decorre non dal momento in cui il fatto del terzo determina ontologicamente il danno all’altrui diritto, bensì dal momento, rimesso all’accertamento in fatto del giudice di merito, in cui la produzione del danno si manifesta all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile come tale, nel senso, più precisamente, che il soggetto danneggiato ha avuto – o avrebbe dovuto avere, usando l’ordinaria diligenza – sufficiente conoscenza del danno lamentato e della sua rapportabilità causale al fatto o all’inadempimento del terzo.

  Il termine di prescrizione risarcitoria decorre da quando il danno è oggettivamente percepibile e riconoscibile, o avrebbe dovuto esserlo con l'ordinaria diligenza, e risulta sufficientemente conoscibile il suo collegamento causale con il fatto o l'inadempimento.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilità del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17.

  Il rigetto del ricorso comporta, ricorrendone i presupposti, l'attestazione dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel dolo incidente, i raggiri non determinano la decisione di concludere il contratto, che sarebbe stato comunque stipulato, ma incidono sulle sue condizioni; la domanda risarcitoria presuppone la prova dei raggiri e della loro idoneità a influenzare le condizioni contrattuali.
• Artifici, reticenze o dichiarazioni ingannevoli vanno valutati considerando le circostanze concrete e le qualità e condizioni soggettive dell'altra parte, per stabilire se fossero idonei a sorprendere una persona di normale diligenza; l'affidamento fondato sulla negligenza non è tutelabile.
• Non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato il giudice che, senza modificare petitum e causa petendi, esclude sulla base delle prove la sussistenza dei fatti costitutivi della domanda.
• La capacità a testimoniare e l'attendibilità del testimone operano su piani distinti: la prima dipende da un interesse giuridico idoneo a legittimare la partecipazione al giudizio; la seconda è valutata dal giudice anche in base ai rapporti personali del teste con le parti e al suo interesse di fatto all'esito.
• In cassazione, il vizio di omesso esame richiede l'indicazione di un fatto storico controverso e decisivo; non consente di chiedere una nuova valutazione delle prove o di censurare la scelta del giudice di merito tra risultanze probatorie ritenute più o meno convincenti.
• La mancata risposta all'interrogatorio formale non produce automaticamente confessione: il giudice può ritenere ammessi i fatti dedotti solo valutando anche gli altri elementi di prova, nell'esercizio di un potere discrezionale.
• Chi agisce per il risarcimento deve provare i fatti costitutivi della propria pretesa; la violazione dell'onere della prova ricorre se il giudice lo attribuisce alla parte sbagliata, non quando si contesta il modo in cui ha valutato le prove.
• La prescrizione del diritto al risarcimento decorre quando l'inadempimento si accompagna alla manifestazione oggettiva del danno, percepibile o riconoscibile con l'ordinaria diligenza; la conoscenza soggettiva tardiva non sposta il termine se dipende dall'incuria del titolare.
• L'interpretazione del contratto e del regolamento condominiale è un accertamento di fatto; in cassazione è contestabile solo indicando specificamente il canone legale violato o l'omesso esame di un fatto decisivo, non contrapponendo una diversa lettura plausibile.
• I divieti regolamentari che limitano il godimento delle proprietà individuali devono essere formulati in modo chiaro e inequivoco e non vanno estesi, per interpretazione, oltre l'ambito dei beni e delle attività che il testo rende riconoscibili.
• L'uso particolare della cosa comune è consentito se non ne altera la destinazione e non impedisce agli altri condomini un uso paritetico; la violazione richiede l'accertamento del superamento di tali limiti.
• La mancata destinazione a parcheggio dell'area prevista nel titolo edilizio può fondare la responsabilità del costruttore-venditore verso l'acquirente anche se l'area è stata poi alienata; ai fini della prescrizione rileva il momento in cui il danno diviene oggettivamente percepibile o riconoscibile con l'ordinaria diligenza.

Come è indicizzato