Cassazione Civile, Sentenza n. 13661/2024 del 16/05/2024

Esito

La controversia

Stea aveva venduto a Gaida un appartamento con torrino con atto del 21.11.2011; le parti consegnarono al notaio Lanzillotta un assegno di €10.000 in deposito fiduciario con la pattuizione (scrittura a latere) che l'assegno sarebbe stato consegnato alla venditrice dopo la "sistemazione catastale" del torrino e del lastrico sovrastante. Stea lamentò che, nonostante l'adempimento del suo impegno di regolarizzare la situazione catastale, il notaio si rifiutò di consegnarle l'assegno/titolo a causa dell'opposizione della Gaida e chiese la condanna della Gaida al pagamento o della notaia alla consegna, oltre a danni. Tribunale e Corte d'Appello rigettarono le domande ritenendo che la clausola avesse un significato più ampio (risolvere anche le questioni di titolarità) o che mancassero i presupposti di diritto della Stea.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso (accogliendo le censure relative all'errata interpretazione della scrittura a latere), stabilendo che la pattuizione aveva ad oggetto unicamente la regolarizzazione formale della intestazione catastale del torrino (e non la risoluzione di tutta una presunta controversia sulla titolarità) e che la Corte territoriale aveva attribuito alla clausola un significato eccedente il tenore letterale del contratto. La Cassazione ha altresì ritenuto che la notaia Lanzillotta non fosse inadempiente: ai sensi dell'art. 1772 c.c. il notaio che detiene un titolo depositato tra depositanti in disaccordo deve seguire le modalità indicate dall'autorità giudiziaria, e la notaia aveva offerto di depositare l'assegno nelle forme indicate dal Tribunale e di essere escussa dall'obbligo di custodia. Conseguentemente la sentenza della Corte d'Appello è stata cassata limitatamente alle censure accolte e la causa è rinviata alla Corte di Appello di Bari, in diversa composizione, per nuovo esame alla luce della corretta interpretazione; gli altri motivi di ricorso sono stati assorbiti o respinti; spese di giudizio a carico della parte soccombente come da decisione di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come canone primario di interpretazione contrattuale: la Corte ha applicato il criterio letterale e unitario del contratto, ritenendo che la scrittura a latere dovesse essere interpretata alla luce del testo del rogito e del fatto che la proprietà del torrino era già trasferita.

• art. 1366 c.c.

  Richiesto in tema di interpretazione e integrazione del contratto; la Corte ha confermato che non è lecito estendere il significato della clausola oltre il tenore letterale e il contesto negoziale.

• art. 1372 c.c.

  Rilevante per la determinazione della volontà delle parti: la Corte ha ricercato la comune intenzione negoziale nel testo e nel contesto, escludendo che le parti avessero inteso subordinare l'incasso dell'assegno a questioni di titolarità non esplicitate.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato con riferimento all'esecuzione in buona fede dei contratti; la Corte ha valutato la condotta delle parti alla luce del contenuto negoziale concordato.

• art. 1772 c.c.

  art. 1772, primo comma, c.c.

  Interpretato dalla Corte nel senso che il notaio (depositario di titoli e valori) che si trova di fronte al disaccordo tra i depositanti non è tenuto a consegnare arbitrariamente il titolo ma deve seguire le modalità previste dall'autorità giudiziaria; pertanto il rifiuto della notaia di consegnare l'assegno alla Stea non costituisce inadempimento ove abbia proposto la forma di deposito e l'escussione dal giudizio.

• art. 1777 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente ma la Cassazione ha ritenuto la censura assorbita dall'accoglimento delle censure sull'interpretazione contrattuale.

• art. 109 c.p.c.

  Citando la disciplina del procedimento, la Corte ha ritenuto non censurabile in sede di legittimità il provvedimento di separazione delle domande quando esso abbia carattere ordinatorio e non decisorio.

• art. 360 c.p.c.

  art. 360, primo comma, n. 3 e n. 4, c.p.c.

  Norma-chiave per la formulazione dei motivi di cassazione; la Corte ha valutato i motivi alla luce dei capi di cui all'art. 360 c.p.c., accogliendo quelli relativi a errata interpretazione del contratto.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di usucapione/possessione utile, la Corte ha ritenuto insufficiente la prova del possesso idoneo ad usucapionem e ha disposto che la questione vada rivalutata dal giudice di rinvio se pertinente.

• art. 1117 c.c.

  Citando la possibile incidenza della proprietà comune e delle parti comuni (antenne di altri condomini), la Corte ha ritenuto che la presenza di elementi estranei potesse ostare alla prova del possesso esclusivo invocato per usucapione.

• art. 1498 c.c.

  Richiamato tra i motivi contestati (garanzia per vizi), ma la Corte ha assorbito o rigettato le doglianze non pertinenti rispetto all'errore di interpretazione contrattuale accertato.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato in tema di autonomia contrattuale: la Corte ha valorizzato il contenuto effettivo dell'accordo tra le parti, senza estendere la volontà negoziale oltre il testo concordato.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato in relazione a questioni procedurali e di ammissibilità dei motivi; la Corte ha dichiarato alcune censure inammissibili o assorbite per difetto di contenuto decisorio del provvedimento impugnato.

• art. 702-bis c.p.c.

  Regola la procedura sommaria di cognizione; il ricorso originario era stato proposto con questo rito, ma la decisione di merito è stata valutata sulla base dei profili di fatto e diritto emersi e della corretta interpretazione contrattuale.

Massime di principio

• Le clausole contrattuali vanno interpretate prioritariamente secondo il criterio letterale; non si devono estendere oltre il tenore testuale e il contesto negoziale salvo chiara volontà delle parti in senso diverso.
• L'espressione 'sistemazione catastale' andrà intesa, se non specificato diversamente, come mera regolarizzazione formale dell'intestazione o della partita catastale e non come rimedio per risolvere questioni sostanziali di titolarità non pattuite esplicitamente.
• Un notaio che detiene titoli/valori su pattuizione tra parti in disaccordo non è inadempiente se si astiene dalla consegna e prospetta il deposito o l'intervento dell'autorità giudiziaria in conformità all'art. 1772 c.c.; il suo comportamento deve essere valutato rispetto all'obbligo di neutralità e di custodia.
• I provvedimenti di natura ordinatoria (es. separazione delle domande o delle cause) generalmente non sono censurabili in cassazione perché privi di contenuto decisorio.
• In presenza di contestazioni su proprietà o usucapione, la parte che invoca l'usucapione deve fornire prova compiuta del possesso esclusivo, continuo e non interrotto; l'esistenza di elementi di terzi sul bene può pregiudicare la prova.
• Per evitare contenziosi, è opportuno prevedere nei contratti di deposito/escrow clausole esplicite che definiscano le condizioni di svincolo (es. contestualizzare 'sistemazione catastale' indicando forme, termini e documentazione necessaria) e le procedure in caso di contestazione tra depositanti.