Cassazione Civile, Ordinanza n. 18118/2023 del 23/06/2023

Esito

La controversia

La controversia origina dalla domanda proposta da una parte nei confronti del fratello per ottenere l'accertamento dell'acquisto per usucapione della proprietà di un appartamento. Il bene era stato messo a disposizione della richiedente dal proprietario, con impegno a trasferirne la proprietà al verificarsi di determinate condizioni. In primo grado la domanda era stata accolta; la decisione era stata confermata in appello nel giudizio proseguito tra gli eredi delle originarie parti. In cassazione gli eredi del convenuto hanno dedotto, con due motivi strettamente connessi, che i giudici di merito avevano omesso di dichiarare la nullità per difetto di forma scritta dell'accordo con cui il bene era stato affidato e si era promesso il trasferimento, e avevano erroneamente ritenuto che la consegna del bene integrasse possesso anziché mera detenzione. Sostenevano inoltre che fosse stata illegittimamente invertita la distribuzione dell'onere probatorio, gravando il convenuto della prova che l'accordo fosse un comodato, anziché richiedere alla controparte la prova dell'interversione del possesso necessaria per l'usucapione.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati entrambi i motivi. Ha qualificato la fattispecie come promessa di vendita con anticipata consegna dell'immobile alla promissaria acquirente: in tale situazione la disponibilità del bene deriva da un comodato funzionalmente collegato al preliminare, sicché la promissaria acquirente è detentrice qualificata e non possessore. Ha precisato che questa regola vale anche se la promessa di vendita sia nulla per difetto di forma scritta, e che il semplice decorso del tempo non è sufficiente a fondare l'usucapione, salvo intervenuta interversione del possesso. Ha inoltre escluso che comportamenti come il trasferimento della residenza o l'attivazione delle utenze siano di per sé idonei a integrare l'interversione, poiché compatibili con una mera detenzione. La Corte di rinvio dovrà verificare se nel caso concreto vi siano elementi sufficienti per accertare l'interversione del possesso. Il ricorso è stato dunque accolto, la sentenza impugnata cassata e la causa rinviata alla Corte di appello di Roma in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1350 c.c.

  Richiamato in relazione alla dedotta nullità per difetto di forma scritta dell'accordo concernente il trasferimento immobiliare.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato con riferimento alla forma scritta richiesta per il contratto preliminare di compravendita immobiliare.

• art. 1140 c.c.

  Usato per distinguere tra possesso e detenzione nell'immissione anticipata nel bene.

• art. 1141 c.c.

  Richiamato sul tema della qualificazione del potere di fatto sul bene e dell'interversione del possesso.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato quale norma sull'usucapione, esclusa in mancanza di possesso utile e di interversione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per censurare la ripartizione dell'onere della prova in tema di comodato e interversione del possesso.

Massime di principio

• Quando, in esecuzione di una promessa di vendita, il bene viene consegnato al promissario acquirente prima del definitivo, la sua disponibilità si fonda normalmente su un comodato funzionalmente collegato al preliminare e non integra possesso utile ad usucapionem.
• La consegna anticipata del bene al promissario acquirente lo qualifica come detentore qualificato, con conseguente esclusione dell'usucapione fino a quando non sia provata una successiva interversione del possesso.
• La nullità della promessa di vendita per difetto di forma scritta non trasforma automaticamente la situazione di mera detenzione in possesso utile all'usucapione.
• L'interversione del possesso non può essere desunta da comportamenti che sono compatibili con la detenzione, quali il trasferimento della residenza nell'immobile o l'attivazione delle utenze; occorrono elementi inequivoci di mutamento del titolo del potere di fatto.
• Chi invoca l'usucapione deve allegare e provare il possesso utile e, quando il rapporto originario sia di detenzione qualificata, anche gli elementi da cui desumere l'interversione del possesso.

Come è indicizzato