Risoluzione n. 232 del 22/08/2007

Interpello su project financing e imputazione dei costi ai fini dell’art. 109 TUIR

La risoluzione esamina il trattamento fiscale dei costi sostenuti da ALFA S.p.A. nell’ambito di un’operazione di project financing relativa alla costruzione e gestione di un complesso immobiliare destinato in parte a sede comunale e in parte alla vendita a terzi. Il chiarimento richiesto riguarda la corretta applicazione del principio di competenza di cui all’art. 109, comma 1, del DPR 917/1986, con particolare riferimento alla deducibilità dei costi connessi alla vendita dell’edificio ovale.

Contesto dell’operazione e struttura del corrispettivo

ALFA S.p.A. è un’Associazione Temporanea d’Imprese costituita nel 2004 per progettare, costruire e gestire un complesso immobiliare nel quale una parte ospita la nuova sede del Comune e un’altra parte, l’edificio ovale, è destinata alla vendita a terzi. L’opera è stata affidata tramite project financing, nell’ambito della concessione di lavori pubblici disciplinata dalla legge n. 109 del 1994.

L’investimento complessivo è pari a euro 12.711.839,00, di cui:

• euro 8.702.196,00 per gli uffici comunali;
• euro 4.009.643,00 per l’edificio ovale.

Il corrispettivo pattuito in favore del concessionario comprende:

• un contributo pubblico di euro 3.707.273,00 oltre IVA, da erogarsi in tre rate legate all’avanzamento dei lavori;
• un contributo pubblico di euro 267.883,00 oltre IVA, da corrispondersi in rate annuali anticipate per tutta la durata della concessione;
• un canone annuo di manutenzione di euro 62.000,00 oltre IVA, indicizzato, da pagarsi in rate quadrimestrali anticipate;
• euro 500.000,00 oltre IVA, a fronte della cessione in proprietà di un terreno edificabile adiacente all’area degli uffici comunali, utilizzato per l’edificio ovale poi venduto a terzi.

Termini della concessione e destinazione finale delle opere

Il concedente costituisce in favore di ALFA S.p.A. un diritto di superficie con effetto dal 10 maggio 2004 e per la durata di 10 anni. Alla scadenza del diritto di superficie, impianti, opere realizzate, attrezzature, macchinari, pertinenze e accessori installati dal concessionario, ad eccezione delle aree sulle quali è edificata la struttura ovale, diverranno di proprietà del concedente senza corrispettivo, salvo le ipotesi previste dall’art. 37-septies della legge n. 109 del 1994 in caso di inadempimento del concedente o revoca per motivi di pubblico interesse.

La convenzione stabilisce inoltre che il trasferimento della proprietà dell’edificio ovale ha carattere definitivo e non viene meno neppure in caso di risoluzione o cessazione anticipata della concessione.

Quesito posto dalla società

La società chiede se, in assenza di un piano economico-finanziario con quote di ammortamento finanziario differenziate ai sensi dell’art. 104, comma 4, del TUIR, sia possibile correlare ai ricavi della vendita dell’edificio ovale i relativi costi in proporzione all’incidenza di tali ricavi sui proventi complessivi del progetto.

La società evidenzia che i ricavi da canoni e contributi decorrono dal 2006 per tutta la durata della concessione, mentre i ricavi della vendita dell’edificio ovale, pari a euro 6.452.307,00, sono interamente conseguiti nel 2006.

Tesi dell’istante

L’istante sostiene che l’intervento vada considerato come un unico progetto inscindibile, in cui ogni ricavo e costo si collega all’equilibrio economico-finanziario complessivo dell’operazione. Secondo la società:

• i ricavi della vendita dell’edificio ovale dovrebbero concorrere integralmente al reddito 2006;
• i costi correlati a tali ricavi dovrebbero essere determinati in proporzione ai proventi complessivi;
• i costi degli esercizi successivi, soprattutto le quote di ammortamento finanziario, dovrebbero essere rideterminati in funzione di tale ripartizione proporzionale.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate sul principio di competenza

L’Agenzia ricostruisce il project financing come procedimento finalizzato all’affidamento in concessione della progettazione, realizzazione e gestione di opere di interesse pubblico o di pubblica utilità. In tale schema, la controprestazione al concessionario consiste normalmente nel diritto di gestire e sfruttare economicamente l’opera; quando necessario per garantire l’equilibrio economico-finanziario, possono essere previsti un prezzo o la cessione di beni immobili.

Sotto il profilo fiscale, l’art. 109 del TUIR richiama il principio di competenza, pur senza definirlo espressamente. L’Agenzia ritiene che da tale principio derivi anche il criterio di correlazione tra costi e ricavi, ma osserva che nel caso concreto non è condivisibile la soluzione proposta dalla società.

Secondo la risoluzione, infatti:

• una ripartizione dei costi basata sulla convenienza economica dell’intero progetto introdurrebbe una correlazione non fondata su un rapporto di causa-effetto tra componenti positivi e negativi di reddito;
• i costi relativi agli uffici comunali non sono direttamente e strettamente connessi ai ricavi della vendita dell’edificio ovale;
• tali costi restano naturalmente collegati ai canoni di locazione e ai contributi maturati nel periodo della concessione.

L’esigenza civilistica di rappresentare la correlazione economica complessiva non può prevalere in ambito fiscale, perché richiederebbe criteri valutativi incompatibili con i requisiti di certezza e obiettiva determinabilità dei costi.

Trattamento fiscale della vendita dell’edificio ovale

Pur riconoscendo che la vendita dell’edificio ovale si inserisce in un più ampio progetto d’investimento, l’Agenzia ritiene fiscalmente corretto considerarla un’operazione distinta rispetto all’attività di gestione della commessa pubblica.

Per la vendita della struttura ovale trova applicazione l’art. 109, comma 2, lettera a), del TUIR, secondo cui il momento impositivo della cessione di immobili coincide con la data di stipula dell’atto o di trasferimento del relativo diritto, se successiva.

Sul piano dei costi, sono deducibili solo quelli relativi alla costruzione della struttura ovale, non anche quelli sostenuti per gli immobili comunali. In questo modo si realizza la naturale correlazione tra costi e ricavi con riferimento all’operazione di vendita, senza anticipare costi che appartengono alla commessa pubblica.

Effetti fiscali sui costi imputati nel 2006

Qualora in contabilità siano stati imputati al 2006 alcuni costi sostenuti per gli uffici comunali, transitati come maggiori costi dell’edificio ovale, ai fini fiscali occorre effettuare una variazione in aumento della base imponibile per un importo corrispondente a tali costi.

Tali costi non sono deducibili nel 2006, ma potranno essere dedotti negli esercizi successivi ai sensi dell’art. 109, comma 4, lettera a), del TUIR. Inoltre, il costo fiscalmente riconosciuto dei cespiti comunali deve tenere conto delle quote non dedotte nel 2006 e su tale maggior valore vanno calcolate le quote di ammortamento secondo l’art. 104, comma 2, del TUIR, relativo all’ammortamento finanziario dei beni gratuitamente devolvibili alla scadenza della concessione.

Conclusione della risoluzione

L’Agenzia conclude che non è possibile ripartire proporzionalmente i costi dell’intero investimento in funzione dei ricavi della vendita dell’edificio ovale. La vendita va trattata separatamente dalla gestione della concessione pubblica, con deduzione limitata ai costi direttamente riferibili alla struttura venduta e rinvio agli esercizi successivi dei costi attinenti agli uffici comunali. La risposta è resa ai sensi dell’art. 4, comma 1, ultimo periodo, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.