Sentenza del 09/05/2016 n. 2748 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il contribuente contestava la rettifica del valore dichiarato ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. L'Ufficio aveva determinato il maggior valore del terreno mediante il metodo comparativo, utilizzando altri atti pubblici relativi a terreni ritenuti analoghi per caratteristiche e condizioni. La contestazione riguardava quindi la legittimità della valutazione e della maggiore pretesa tributaria.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta legittima. In presenza di atti comparativi riguardanti terreni con caratteristiche analoghe, l'Amministrazione può utilizzare tali elementi per determinare il valore di mercato ai sensi degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986. Spettava al contribuente dimostrare, ai sensi dell'art. 2697 c.c., l'esistenza di caratteristiche specifiche dell'immobile idonee a ridurne il valore; tale prova non è stata ritenuta fornita.

Norme richiamate

• Art. 51 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Consente la determinazione del valore dei beni oggetto di atti soggetti a imposta di registro sulla base del loro valore venale in comune commercio, anche mediante elementi comparativi.

• Art. 52 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Disciplina il potere dell'Amministrazione finanziaria di rettificare il valore dichiarato nell'atto quando lo ritenga inferiore al valore effettivo del bene.

• Art. 2697 c.c.

  Impone a chi intende far valere un diritto di provare i fatti che ne costituiscono il fondamento; nel caso concreto, il contribuente doveva provare le circostanze idonee a diminuire il valore di mercato del terreno.

Massime di principio

• La rettifica del valore di un terreno può essere fondata su precedenti atti pubblici relativi a immobili comparabili, purché presentino caratteristiche e condizioni sufficientemente analoghe.
• Il metodo comparativo è normalmente valido se gli elementi utilizzati dall'Ufficio sono pertinenti, verificabili e realmente confrontabili con il bene oggetto della compravendita.
• Non è sufficiente contestare genericamente il valore accertato: il contribuente deve fornire una prova concreta delle peculiarità che rendono il proprio immobile meno appetibile o di minor valore.
• La prova contraria può riguardare, ad esempio, ubicazione, destinazione urbanistica, accessibilità, vincoli, conformazione, condizioni del terreno, capacità edificatoria o altri fattori incidenti sul valore di mercato.
• In situazioni analoghe, l'esito dipende soprattutto dalla qualità dei comparabili scelti dall'Amministrazione e dalla capacità del contribuente di dimostrare differenze sostanziali tra gli immobili.