Sentenza n. 5014/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Gli appellanti hanno impugnato la sentenza del TAR Campania n. 6011/2023, che aveva respinto il ricorso contro il diniego comunale di condono edilizio. Sono stati dedotti la violazione e falsa applicazione dell’art. 31 della legge n. 47/1985 e dell’art. 39 della legge n. 724/1994, l’erronea rappresentazione e qualificazione dei fatti e dei presupposti di fatto e di diritto, nonché la violazione degli artt. 1117 e 1119 c.c. Gli appellanti sostenevano che le quattro istanze, presentate dai diversi comproprietari per altrettante abitazioni funzionalmente autonome, dovessero essere valutate separatamente, poiché ciascuna unità era destinata a un diverso nucleo familiare e non vi sarebbe stato un fittizio frazionamento volto ad aggirare i limiti volumetrici. Invocavano inoltre il parere di un consulente tecnico nominato dalla Procura della Repubblica, secondo cui ciascuna domanda non superava i 750 metri cubi. Il Comune aveva invece ritenuto che le istanze fossero riconducibili a un unico centro sostanziale di interessi e che il fabbricato, avente volumetria complessiva di 2002,72 metri cubi, dovesse essere considerato unitariamente ai fini del limite previsto dall’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha chiarito che l’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 stabilisce, per le nuove costruzioni abusive, un limite massimo di 750 metri cubi, avente carattere assoluto e inderogabile. Il riferimento alla singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria consente una deroga soltanto in ipotesi eccezionali, quando la scissione delle domande sia giustificata dalla presenza di proprietari o soggetti aventi titolo diversi, ciascuno legittimato a chiedere la sanatoria per la propria porzione, oppure da autonome costruzioni o da specifiche limitazioni quantitative del titolo. Non è invece consentito al medesimo centro sostanziale di interessi utilizzare più domande riferite a singole unità immobiliari di un unico edificio per eludere il limite volumetrico. Nel caso concreto, al momento della presentazione delle istanze, il fabbricato apparteneva in comproprietà ai medesimi soggetti e le quattro abitazioni costituivano parti di un unico complesso edilizio. Il successivo frazionamento o l’autonomia funzionale delle unità immobiliari non ne facevano venir meno l’unitarietà ai fini del condono. Le istanze dovevano quindi essere ricondotte a un’unica concessione in sanatoria e la volumetria doveva essere calcolata sull’intero fabbricato, superiore al limite di 750 metri cubi. Il diniego comunale è stato pertanto ritenuto legittimo. Le spese di giudizio sono state compensate in ragione della novità della questione.

Norme richiamate

• art. 39, comma 1, l. 724/1994

  Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

  La disposizione introduce un limite massimo di 750 metri cubi per le nuove costruzioni abusive. Il limite è assoluto e inderogabile e, di regola, va riferito all’intero edificio o complesso unitario, non alle singole unità immobiliari che lo compongono. La possibilità di calcolo per singola domanda costituisce una deroga di stretta interpretazione, ammessa quando domande distinte siano giustificate da diversi proprietari o soggetti aventi titolo, ciascuno legittimato per una specifica porzione.

• art. 31, commi 1 e 3, l. 47/1985

  La legittimazione differenziata di proprietari, titolari di diritti reali o personali di godimento e altri soggetti aventi titolo può giustificare, in via eccezionale, la presentazione di domande separate relative alle rispettive porzioni dell’immobile.

• artt. 1117 e 1119 c.c.

  Le disposizioni sulla comunione immobiliare sono state richiamate dagli appellanti, ma non sono state ritenute idonee a superare l’unitarietà del fabbricato e il limite volumetrico previsto dalla disciplina del condono.

Massime di principio

• Ai sensi dell’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994, il limite di 750 metri cubi previsto per le nuove costruzioni abusive costituisce un limite assoluto e inderogabile, riferito all’edificio o al complesso immobiliare unitariamente considerato.
• La suddivisione di un unico fabbricato in più unità immobiliari funzionalmente autonome non consente, di per sé, di calcolare separatamente la volumetria condonabile per ciascuna unità, quando le opere siano riconducibili a un unico complesso edilizio e a un unico centro sostanziale di interessi.
• La presentazione di domande separate di condono per singole porzioni di un edificio è ammessa soltanto in via eccezionale, quando sia giustificata dalla presenza di proprietari o soggetti aventi titolo diversi, ciascuno legittimato a chiedere la sanatoria per la propria porzione, oppure da autonome costruzioni o da una specifica limitazione quantitativa del titolo.
• Il successivo frazionamento immobiliare o l’autonomia funzionale delle unità abitative non elimina l’unitarietà dell’edificio ai fini del calcolo della volumetria condonabile e non può essere utilizzato per aggirare i limiti legali del condono edilizio.

Come è indicizzato