Sentenza n. 15309/2026 - Roma, Sezione 4T

Esito

La controversia

La proprietaria ha impugnato l’ingiunzione comunale di demolizione relativa al frazionamento di un’unità immobiliare al piano terra in due monolocali, con realizzazione di soppalchi e aumento della superficie utile, deducendo violazione degli artt. 24 e 97 Cost., degli artt. 2, 3 e 10-bis l. 241/1990, dell’art. 16 l.r. Lazio 15/2008 e dell’art. 26 delle NTA del PRG, oltre a eccesso di potere per sproporzione, irragionevolezza, illogicità, contraddittorietà, difetto di istruttoria e di motivazione. Ha invocato inoltre i principi di legalità, certezza del diritto, legittimo affidamento, buon andamento e imparzialità, sostenendo in particolare che l’immobile sarebbe stato in precedenza composto da due unità, come indicherebbero i due ingressi, la planimetria e la relazione tecnica, e che l’intervento avrebbe ripristinato tale assetto. Ha rilevato che le opere erano state realizzate prima del suo acquisto del 14 aprile 1999. Il Comune ha chiesto il rigetto del ricorso.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso e condannato la ricorrente alle spese, liquidate in euro 1.500, oltre IVA, CPA e accessori di legge. Ha ritenuto che le planimetrie del 1939 e del 1975 mostrassero un’unica unità immobiliare e che la ricorrente non avesse provato un precedente frazionamento seguito da accorpamento; la presenza di due ingressi e la documentazione tecnica privata non erano sufficienti a superare tale ricostruzione, né era stato prodotto alcun titolo edilizio. Ha quindi escluso che ricorressero i presupposti dell’eccezione prevista dall’art. 26, lett. b), delle NTA per la ricostituzione di unità precedentemente accorpate: nel tessuto T1 il frazionamento è vietato salvo tale ipotesi. Ha inoltre affermato che la creazione di più unità autonomamente utilizzabili, con aumento di superficie utile, integra una ristrutturazione edilizia soggetta a titolo abilitativo e che, in sua assenza, ricorrono i presupposti dell’ingiunzione di demolizione e ripristino prevista dall’art. 16 l.r. 15/2008. Ha considerato altresì incontestata la violazione degli artt. 93 e 94 d.P.R. 380/2001 per la mancanza dell’autorizzazione del Genio civile. Infine, ha escluso che rilevasse la realizzazione delle opere prima dell’acquisto da parte della ricorrente, poiché l’abuso è riferibile anche al proprietario attuale, benché non ne sia l’autore materiale. La domanda cautelare era stata dichiarata improcedibile con ordinanza del 18 ottobre 2023.

Norme richiamate

• art. 26, lett. b), NTA del PRG di Roma Capitale

  Non risultando provato che il frazionamento sia la risultante della ricostituzione di unità edilizie o immobiliari interessate da precedenti processi di accorpamento, l’intervento realizzato nell’immobile della ricorrente, ricadendo il bene nella zona T1, è da intendersi come attività preclusa.

  Nel tessuto T1 il frazionamento è precluso, salvo che sia provato che esso ricostituisca unità edilizie o immobiliari già accorpate.

• artt. 3, lett. d), e 10, lett. c), d.P.R. 380/2001

  il frazionamento edilizio, ossia la creazione da una preesistente unità immobiliare di più distinte consistenze autonomamente utilizzabili, pur nel rispetto della sagoma e della volumetria originaria, configura in sé un intervento di ristrutturazione edilizia, atteso che la risultante dell'intervento consiste comunque nella creazione di un organismo edilizio diverso da quello precedente ed è, quindi, assoggettato al regime del permesso di costruire o della D.I.A. sostitutiva del predetto titolo, secondo quanto si desume dal combinato disposto degli artt. 3, lett. d), 10, lett. c), comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001

  La creazione mediante frazionamento di più unità autonomamente utilizzabili costituisce ristrutturazione edilizia anche se non mutano sagoma e volumetria, ed è soggetta al titolo abilitativo richiesto dalla disciplina edilizia.

• art. 9-bis d.P.R. 380/2001

  Nel caso di specie, in assenza di un supporto probatorio di segno contrario, lo stato legittimo dell’immobile è quello cristallizzato dall’accertamento del personale tecnico di Roma Capitale.

  In mancanza di documentazione probatoria idonea a dimostrare una diversa consistenza legittima, lo stato dell’immobile può essere ricostruito sulla base dell’accertamento tecnico comunale.

• art. 16 l.r. Lazio 15/2008

  La circostanza che le opere rilevate siano qualificate dagli Uffici capitolini quale intervento di ristrutturazione edilizia realizzato in assenza di titolo abilitativo, è presupposto della sanzione di cui all’art. 16 L.R. n. 15/2008, il quale espressamente dispone quanto segue: “il dirigente o il responsabile della struttura comunale competente, qualora accerti l’esistenza di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c), del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche, nonché cambi di destinazione d’uso da una categoria generale ad un’altra di cui all’articolo 7, terzo comma, della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 (Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure) in assenza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività nei casi previsti dall’articolo 22, comma 3, lettera a), del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche, in totale difformità dagli stessi ovvero con variazioni essenziali determinate ai sensi dell’articolo 17, ingiunge al responsabile dell’abuso, nonché al proprietario, ove non coincidente con il primo, di provvedere in un congruo termine, comunque non superiore a centoventi giorni, alla demolizione dell’opera e al ripristino dello stato dei luoghi”.

  Accertata una ristrutturazione edilizia priva del titolo richiesto, il Comune ingiunge la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi al responsabile dell’abuso e anche al proprietario, entro un termine congruo non superiore a centoventi giorni.

• artt. 93 e 94 d.P.R. 380/2001

  Le opere risultano, peraltro, realizzate in violazione degli artt. 93 e 94 D.P.R. n. 380/2001, stante l’assenza di autorizzazione del Genio civile, contemplata per le costruzioni in zone sismiche; tale violazione rimane incontestata.

  La mancanza dell’autorizzazione del Genio civile per opere in zona sismica integra un’ulteriore violazione edilizia; nel caso concreto tale addebito non è stato contestato.

• art. 35 d.P.R. 380/2001

  A nulla rileva che l’intervento sine titulo risalga a un’epoca in cui la ricorrente non era ancora proprietaria, atteso che, a tenore dell’art. 35 D.P.R. 380/2001, l’abuso edilizio è ascrivibile al proprietario dell’immobile, anche quando non sia il materiale esecutore dell’opera (cfr.: Cons Stato, Ad. Plen., 17.10.2017 n. 9).

  L’abuso edilizio è riferibile anche al proprietario dell’immobile che non ne sia l’autore materiale, sicché la sua responsabilità non viene esclusa dal fatto che le opere siano state realizzate prima dell’acquisto.

Massime di principio

• Nel tessuto urbanistico T1 il frazionamento di unità immobiliari è vietato, salvo che sia dimostrato che esso ricostituisce unità edilizie o immobiliari interessate da precedenti processi di accorpamento.
• La creazione, mediante frazionamento, di più unità immobiliari autonomamente utilizzabili integra una ristrutturazione edilizia anche se non modifica sagoma e volumetria; quando priva del titolo abilitativo richiesto, può fondare l’ingiunzione di demolizione e ripristino prevista dalla legge regionale.
• In assenza di prova documentale idonea a dimostrare una diversa consistenza legittima dell’immobile, lo stato legittimo può essere ricostruito sulla base degli accertamenti tecnici dell’amministrazione.
• L’ingiunzione di demolizione può essere rivolta anche al proprietario attuale che non abbia materialmente realizzato l’abuso, e il fatto che le opere siano anteriori al suo acquisto non esclude tale riferibilità.

Come è indicizzato