Cassazione Civile, Ordinanza n. 20052/2025 del 18/07/2025

Esito

La controversia

Una società, proprietaria di dieci posti auto ubicati in uno dei fabbricati di un complesso immobiliare organizzato come supercondominio, aveva impugnato le deliberazioni assembleari del comprensorio sostenendo la nullità delle stesse per la mancata nomina del rappresentante del condominio di un altro fabbricato, ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. Il tribunale aveva accolto solo in parte la domanda, dichiarando la nullità delle delibere limitatamente ai punti per i quali vi fosse interesse ad agire; la corte d'appello aveva confermato. Il comprensorio ricorreva in cassazione con due motivi: con il primo censurava la qualificazione come nullità del vizio derivante dalla mancata nomina del rappresentante, sostenendo che si trattasse al più di annullabilità e che la norma regolasse solo la rappresentanza e non la validità della costituzione assembleare; con il secondo denunciava omessa pronuncia e violazione delle norme sulla legittimazione e sull'interesse ad agire, assumendo che la società non potesse impugnare le delibere, anche perché il rappresentante del suo condominio aveva approvato le decisioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi. Ha affermato che la mancata nomina del rappresentante di un condominio nel supercondominio non determina nullità della delibera, ma solo annullabilità: la violazione dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. si colloca in una fase anteriore alla deliberazione e trova la propria sanzione nel meccanismo di nomina giudiziale del rappresentante, senza trasformare il vizio della delibera da annullabilità in nullità. Quanto al secondo motivo, ha rilevato che la corte territoriale avrebbe dovuto esaminare specificamente la posizione del rappresentante del fabbricato di appartenenza della società impugnante, poiché la delibera dell'assemblea dei rappresentanti dei condomìni di un supercondominio è impugnabile dal singolo condomino solo se il proprio rappresentante sia rimasto assente, dissenziente o astenuto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

  nel supercondominio oltre la soglia prevista, ciascun condominio deve designare un proprio rappresentante; la sua mancata nomina non comporta nullità della delibera assembleare, ma è regolata dal rimedio della nomina giudiziale e, sul piano della deliberazione, integra al più un vizio di annullabilità

• art. 72 disp. att. c.c.

  le disposizioni richiamate sono considerate inderogabili, ma tale inderogabilità non comporta automaticamente la nullità delle delibere adottate in loro violazione

• art. 1136 c.c.

  resta la norma di riferimento per i quorum e la costituzione dell'assemblea, non superata dalla disciplina speciale se non nei limiti espressamente previsti

• art. 1137 c.c.

  l'annullabilità della delibera va fatta valere nei modi e nei termini propri dell'impugnazione condominiale

• art. 1418 c.c.

  la nullità è categoria residuale e ricorre solo in presenza di mancanza degli elementi essenziali, impossibilità o illiceità dell'oggetto, non nel caso esaminato

• art. 1420 c.c.

  richiamato nel quadro delle norme sulla nullità, senza che il vizio dedotto sia stato ricondotto a tale categoria

• art. 1421 c.c.

  richiamato per il regime della nullità, ma la Corte esclude che il caso integri nullità rilevabile d'ufficio

• art. 12 disp. prel. c.c.

  invocato nel ricorso in relazione all'interpretazione della disciplina speciale

• art. 14 disp. prel. c.c.

  invocato nel ricorso in relazione all'interpretazione della disciplina speciale

• art. 1117 c.c.

  richiamato tra le norme del sistema condominiale

• art. 1117-bis c.c.

  richiamato tra le norme del sistema condominiale applicabili al supercondominio

• art. 1135 c.c.

  richiamato tra le norme del sistema condominiale

• art. 1138 c.c.

  richiamato tra le norme del sistema condominiale

• art. 1139 c.c.

  richiamato tra le norme del sistema condominiale

• art. 100 c.p.c.

  richiamato in tema di interesse ad agire

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in tema di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e omessa pronuncia

• art. 132 c.p.c.

  richiamato nel motivo relativo al vizio di motivazione/omessa pronuncia

Massime di principio

• Nel supercondominio, la mancata nomina del rappresentante di uno dei condomìni non determina la nullità della deliberazione assembleare, ma un vizio di annullabilità da far valere nei termini di legge.
• La disciplina speciale sulla designazione del rappresentante del condominio nell'assemblea del supercondominio è inderogabile quanto al meccanismo di partecipazione, ma la sua violazione non trasforma il vizio in nullità se non ricorrono le ordinarie ipotesi di nullità della delibera.
• La sanzione prevista per l'omessa nomina del rappresentante è il ricorso all'autorità giudiziaria per la designazione, non l'invalidazione radicale delle deliberazioni già assunte.
• In materia di impugnazione delle deliberazioni del supercondominio, il singolo condomino può agire solo se il rappresentante del proprio condominio sia rimasto assente, dissenziente o astenuto rispetto alla delibera impugnata; se il rappresentante ha votato a favore, l'interesse all'impugnazione va escluso o comunque specificamente scrutinato.
• La nullità della delibera condominiale resta categoria residuale e non può essere estesa in via interpretativa a vizi che attengono alla fase di costituzione o partecipazione all'assemblea, salvo che incidano sugli elementi essenziali dell'atto, sull'oggetto o sulla sua liceità.

Come è indicizzato