Cassazione Civile, Ordinanza n. 01108/2026 del 19/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di una deliberazione assembleare condominiale con cui era stato affidato a un'impresa l'appalto per lavori di ristrutturazione del fabbricato. La condomina sosteneva, in sintesi, che: 1) il quorum deliberativo non fosse stato raggiunto, perché il voto del rappresentante di un ente pubblico presente in assemblea avrebbe dovuto essere considerato astensione e quindi non computato tra i voti favorevoli; 2) la delibera fosse illegittima perché il capitolato dei lavori avrebbe incluso anche opere su parti private, in particolare sui balconi di proprietà esclusiva, incidendo in misura rilevante sul costo complessivo dell'opera, con asserita invasione della competenza dell'assemblea; 3) la sentenza di appello avesse omesso di esaminare fatti decisivi e documenti relativi al contenuto dell'appalto; 4) la regolazione delle spese di lite fosse erronea, perché l'appellante era risultata almeno parzialmente vittoriosa in secondo grado. In primo e secondo grado la domanda era stata respinta o accolta solo marginalmente, con annullamento limitato al punto del compenso dell'amministratore e del direttore lavori per indeterminatezza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che l'interpretazione del verbale assembleare operata dal giudice di merito era logicamente coerente e che la ricorrente, in sostanza, proponeva solo una lettura alternativa dei fatti, senza denunciare specifiche violazioni dei canoni ermeneutici. Ha respinto anche i motivi relativi all'inclusione dei lavori sui balconi privati, rilevando che la corte territoriale aveva accertato, in fatto, che i lavori sulle parti private erano stati chiaramente distinti e posti a carico dei singoli proprietari, e che la censura si fondava su una lettura parziale e non decisiva del contratto richiamato, peraltro successivo alla delibera impugnata. Infine ha ritenuto corretta la condanna alle spese in appello, poiché la ricorrente era risultata vittoriosa solo su un punto marginale, con prevalente soccombenza sulla restante parte della causa. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 1135 c.c.

  è richiamato come norma la cui eventuale violazione per mancata costituzione del fondo speciale può integrare nullità della delibera, ma il rilievo officioso è stato ritenuto inammissibile perché la questione non era stata dedotta nei gradi di merito né nel ricorso di legittimità e i relativi presupposti di fatto non risultavano acquisiti.

• art. 1136 c.c.

  la Corte ribadisce che, ai fini della verifica dei quorum assembleari, il verbale può ritenersi valido anche se non indica nominativamente tutti i voti favorevoli, purché consenta di ricostruire per differenza il raggiungimento della maggioranza richiesta.

• art. 1362 c.c.

  le delibere assembleari e il verbale devono essere interpretati secondo i canoni ermeneutici del contratto, privilegiando il dato letterale e, solo se insufficiente, gli altri criteri sussidiari.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  l'accertamento della volontà espressa nel verbale è giudizio di fatto riservato al merito; in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni legali di interpretazione o per motivazione illogica/insufficiente, non mediante mera contrapposizione di una diversa lettura.

• art. 1418 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la nullità della delibera, ma la censura è stata respinta perché la doglianza non scalfiva l'accertamento di merito sulla competenza dell'assemblea e sulla separazione tra lavori condominiali e lavori su parti private.

• art. 91 c.p.c.

  le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa; la loro regolazione nel caso concreto è stata ritenuta corretta perché la ricorrente era sostanzialmente soccombente.

• art. 92 c.p.c.

  la compensazione totale o parziale delle spese rientra nel potere discrezionale del giudice di merito in presenza di soccombenza reciproca o altri giusti motivi.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  il sindacato di legittimità per violazione di legge non consente di rimettere in discussione l'apprezzamento fattuale compiuto dal giudice di merito, né di sostituire una diversa lettura del verbale o del contratto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  la doglianza di omesso esame di un fatto decisivo è stata respinta perché i fatti dedotti erano stati comunque valutati dalla corte territoriale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato nel dispositivo per dare atto dei presupposti del contributo unificato aggiuntivo in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di impugnazione delle delibere condominiali, il verbale assembleare va interpretato secondo i criteri ermeneutici degli artt. 1362 e ss. c.c.; l'interpretazione della volontà espressa in assemblea è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito.
• In cassazione non è consentito sostituire alla ricostruzione del giudice di merito una diversa lettura del verbale o del contratto: il ricorrente deve denunciare specifiche violazioni dei canoni legali di interpretazione o vizi motivazionali nei limiti consentiti.
• Ai fini della validità della delibera assembleare condominiale, l'eventuale incompletezza del verbale non determina di per sé annullabilità se, attraverso gli elementi riportati e un controllo complessivo, sia possibile verificare il raggiungimento dei quorum richiesti dall'art. 1136 c.c.
• L'invalidità per violazione di norme imperative, quando prospettata come nullità rilevabile d'ufficio, presuppone che i relativi fatti costitutivi risultino comunque introdotti nel processo di merito nel rispetto delle preclusioni processuali.
• Le spese di lite possono essere poste, anche solo in parte, a carico della parte che abbia ottenuto una vittoria solo marginale o parziale, restando fermo il divieto di porle a carico della parte totalmente vittoriosa.

Come è indicizzato