Risposta n. 340 del 23/08/2019

Cedolare secca per locazione commerciale con canone variabile

L’interpello riguarda l’applicabilità del regime della cedolare secca a una locazione commerciale di immobile catastalmente classificato C/1, con canone composto da una parte fissa e da una parte variabile legata ai ricavi del conduttore. Il tema centrale è se tale meccanismo di determinazione del corrispettivo sia compatibile con la disciplina della cedolare secca estesa, per il 2019, ad alcune locazioni commerciali.

Fattispecie rappresentata

La contribuente intende acquistare un negozio nel comune di ALFA, censito in catasto nella categoria C/1 e con superficie inferiore a 600 mq. L’immobile sarebbe poi concesso in locazione alla società BETA mediante un nuovo contratto commerciale di durata 6+6.

Il canone pattuito sarebbe composto da:

• una quota fissa annuale pari a euro 59.000,00;
• una quota variabile pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita del conduttore, limitatamente alla parte di ricavi eccedente euro 1.000.000,00 per ciascun anno.

Quesito posto all’Agenzia

La contribuente chiede se la presenza della quota variabile, agganciata al fatturato del conduttore, impedisca l’accesso al regime della cedolare secca, considerando che l’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23 del 2011 sospende la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

L’istante sostiene che la variabilità del canone non dipende da un aggiornamento successivo richiesto dal locatore, ma da una clausola contrattuale concordata sin dalla stipula. Di conseguenza, il canone resterebbe quello pattuito dalle parti, pur se variabile negli anni in base ai ricavi, e ciò non dovrebbe precludere l’applicazione della cedolare secca.

Normativa richiamata

L’Agenzia richiama innanzitutto l’art. 1, comma 59, della legge n. 145 del 2018, che ha esteso, per i contratti stipulati nel 2019 relativi a unità immobiliari C/1 di superficie fino a 600 mq, la possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota del 21%, salvo il caso di contratti in essere al 15 ottobre 2018 tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotti anticipatamente.

Richiama poi l’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011, che prevede un’imposta sostitutiva del 21% in luogo dell’Irpef e delle addizionali nonché delle imposte di registro e bollo normalmente dovute. In particolare, il comma 11 stabilisce che, in caso di opzione per la cedolare secca, è sospesa per la durata dell’opzione la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ISTAT, e che l’opzione non produce effetti se non è stata comunicata preventivamente al conduttore con raccomandata contenente la rinuncia agli aggiornamenti.

Viene inoltre richiamato l’art. 32 della legge n. 392 del 1978, che disciplina l’aggiornamento del canone per variazioni del potere di acquisto della moneta negli immobili non abitativi, e l’art. 81 della medesima legge, relativo alla pubblicazione delle variazioni ISTAT in Gazzetta Ufficiale.

Valutazione dell’Agenzia

Secondo l’Agenzia, occorre distinguere tra:

• l’aggiornamento del canone per variazioni del potere di acquisto della moneta, previsto dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978;
• la libera pattuizione di un canone variabile fin dall’origine del rapporto, come nel caso in esame.

L’Amministrazione evidenzia che la libertà delle parti di determinare il contenuto del contratto di locazione commerciale consente anche di prevedere canoni non uniformi per tutta la durata del rapporto, purché le variazioni siano causalmente giustificate e non si traducano in un aggiramento della disciplina sull’indicizzazione.

A sostegno di tale impostazione viene richiamata la giurisprudenza di legittimità, in particolare la sentenza della Corte di Cassazione n. 5849 del 2015, secondo cui le parti, nei contratti di locazione commerciale, sono libere di definire un canone non necessariamente uniforme nel tempo, fermo restando il divieto di clausole che sostanzialmente eludano l’art. 32 della legge n. 392 del 1978.

Parere finale dell’Agenzia delle Entrate

Nel caso esaminato, la quota variabile del canone collegata ai ricavi del conduttore oltre la soglia di euro 1.000.000,00 è considerata espressione della libertà contrattuale delle parti e non un aggiornamento del canone ai sensi dell’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23 del 2011.

Di conseguenza, tale pattuizione non è di ostacolo all’applicazione della cedolare secca al contratto di locazione commerciale.

Condizione da rispettare

L’Agenzia ricorda comunque che resta fermo l’obbligo, previsto dal secondo periodo del comma 11 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011, di dare preventiva comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata, con cui il locatore rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Conclusioni operative

In sintesi, per l’Agenzia:

• il contratto di locazione commerciale di immobile C/1 con superficie inferiore a 600 mq rientra astrattamente nell’ambito del comma 59 dell’art. 1 della legge n. 145 del 2018, se stipulato nel 2019 e in assenza delle cause ostative previste;
• la clausola che prevede una quota variabile del canone in funzione dei ricavi del conduttore non equivale a un aggiornamento del canone;
• pertanto non impedisce l’opzione per la cedolare secca;
• rimane necessario adempiere agli obblighi formali di comunicazione preventiva al conduttore della rinuncia agli aggiornamenti del canone.