Sentenza del 24/07/2020 n. 15876 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia rettificava il valore dichiarato nella compravendita di un ufficio da Euro 420.000,00 a Euro 1.145.000,00 richiamando le risultanze OMI/FIAIP. La societa' ricorrente contestava la legittimita' dell'accertamento per carenza di motivazione, per erronea applicazione dei criteri di valutazione (inquadramento in macrozona di maggior pregio), per l'inadeguatezza dei valori OMI come prova e rilevava che l'immobile era occupato da un inquilino che aveva rifiutato una proposta di vendita al prezzo dichiarato.

La decisione

La CTP in primo grado accolse parzialmente il ricorso rideterminando il valore in Euro 848.700,00 (riduzione rispetto all'accertamento). La CTR Lazio rigetto' l'appello della contribuente confermando la motivazione della CTP: le quotazioni OMI sono meramente indiziarie, l'Ufficio poteva ragionevolmente inquadrare l'immobile in una macrozona diversa valutando elementi oggettivi (posizione centralissima, servizi, pregio architettonico) e le perizie di parte non risultavano decisamente attendibili. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della societa', ritenendo corretta la valutazione dei giudici di merito, confermando l'inquadramento effettuato e la legittimita' dell'accertamento (con condanna della ricorrente al pagamento delle spese e del contributo unificato).

Norme richiamate

• Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 51

  Stabilisce i criteri generali di valutazione degli immobili ai fini dell'imposta; i giudici devono applicare tali criteri ma le quotazioni OMI non sono prova tipica vincolante del valore venale in comune commercio.

• Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 52

  Complementa i criteri di valutazione (criteri tecnici/estimativi) cui il giudice tributario deve riferirsi nella determinazione del valore degli immobili.

• Legge n. 296 del 2006, articolo 1, comma 307

  Richiamata nella ricostruzione normativa: la ricorrente sosteneva che i criteri normativi avrebbero dovuto portare a diverso inquadramento e valore, ma la Corte ha ritenuto irrilevante che il Provvedimento 2007 rappresenti i principi gia' contenuti nel DPR 131/1986.

• Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 27.7.2007, articolo 1, commi 3 e 5

  Regola l'utilizzo delle quotazioni OMI come strumento di orientamento per le valutazioni; la Corte conferma che tali provvedimenti non trasformano le quotazioni in prova assoluta del valore e che il giudice puo' ritenere diverso l'inquadramento territoriale sulla base di elementi concreti.

• L. n. 88 del 2009 (art. 24) e riferimenti a DPR n. 600/1973 art. 39 e DPR n. 633/1972 art. 54

  Riferimenti normativi relativi al regime delle presunzioni sul prezzo di compravendita: la reintegra della presunzione semplice non impedisce al giudice di fondare il convincimento su un unico elemento purche' grave, preciso e concordante; tuttavia le sole quotazioni OMI non soddisfano questo requisito.

• Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater

  Norma procedurale citata per la determinazione del contributo unificato (raddoppio applicabile ratione temporis nel caso di specie).

Massime di principio

• Le quotazioni OMI sono meri indizi: utili come orientamento ma non costituiscono di per se' prova definitiva del valore venale in comune commercio; devono essere corroborate da altri elementi probatori gravi, precisi e concordanti.
• L'Ufficio e il giudice possono inquadrare un immobile in una macrozona diversa da quella formale indicata dall'OMI se motivano adeguatamente con elementi oggettivi (ubicazione reale, pregio dell'immobile, servizi, destinazione d'uso, omogeneita' con zone contigue).
• Il rifiuto da parte dell'occupante/inquilino ad acquistare l'immobile non e' di per se' prova conclusiva della congruita' del prezzo dichiarato, perche' puo' dipendere da molteplici ragioni soggettive o oggettive.
• Le perizie di parte devono essere puntuali, trascritte e confrontate con i dati oggettivi usati dall'Ufficio: la mera produzione di perizie non risolutive o contraddittorie ha scarso valore probatorio.
• In sede di Cassazione il sindacato sulla valutazione discrezionale dei fatti reali e sulla ponderazione delle prove e' limitato: se i giudici di merito hanno motivato in modo coerente e logico, le valutazioni di merito sono insindacabili.
• Il giudice tributario puo' fondare la decisione anche su un elemento unico se questo elemento possiede i requisiti di precisione e gravita', ma le quotazioni OMI da sole non costituiscono tale elemento.