Sentenza n. 12059/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La società ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui Roma Capitale ha dichiarato irricevibile e improcedibile la S.C.Ag. relativa a un’unità immobiliare sita in Roma, ritenendo ostativa la pendenza di due pratiche di condono edilizio. La ricorrente ha dedotto: violazione degli artt. 19, commi 3, 4 e 6-bis, e 21-nonies della l. 241/1990, sostenendo che il Comune fosse intervenuto dopo la scadenza del termine per l’esercizio dei poteri inibitori e avrebbe quindi dovuto agire in autotutela, dimostrando l’illegittimità originaria dell’attività, un interesse pubblico concreto e attuale e procedendo al bilanciamento con l’affidamento maturato; violazione dei principi di buona fede e leale collaborazione; eccesso di potere per difetto di istruttoria e motivazione, irragionevolezza, contraddittorietà e travisamento dei fatti. Ha inoltre denunciato la violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990, poiché il provvedimento finale sarebbe stato fondato sulla pendenza di pratiche di condono non prospettata nella precedente richiesta di integrazione documentale. Ha dedotto anche la violazione dell’art. 24 d.P.R. 380/2001, sostenendo che l’unità fosse assistita da titoli edilizi e da un preesistente certificato di abitabilità, che gli interventi avessero riguardato soltanto la rimodulazione interna senza incidenza sulle strutture e che le pratiche di condono riguardassero porzioni diverse e non incidenti sull’agibilità dell’unità oggetto di S.C.Ag. Infine, ha contestato il travisamento dei fatti, l’illogicità della motivazione e l’omessa istruttoria, sostenendo che l’agibilità potesse riguardare singole unità o porzioni funzionalmente autonome.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. In punto di fatto, ha accertato che il subalterno 9, oggetto di una delle domande di condono pendenti, era stato soppresso e aveva originato l’attuale subalterno 501; pertanto, la pratica di condono riguardava il medesimo cespite oggetto della S.C.Ag., non un’unità distinta. La pendenza del condono, unitamente alla rinuncia all’altra istanza, impediva di ritenere accertata la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile. Il Collegio ha affermato che tale conformità costituisce presupposto indispensabile della segnalazione certificata di agibilità, la quale non riguarda soltanto i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, ma anche la conformità dell’opera al titolo edilizio e alla normativa urbanistico-edilizia. La S.C.Ag. non si era quindi perfezionata, anche perché originariamente incompleta e priva di un requisito essenziale. Di conseguenza, l’attività comunale non costituiva esercizio di autotutela ai sensi dell’art. 19, comma 4, l. 241/1990, poiché presuppone l’esistenza di un titolo già formato ed efficace, ma ordinaria attività di verifica e controllo dei requisiti necessari al perfezionamento della segnalazione. Non occorrevano quindi i presupposti dell’annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies né il bilanciamento con l’affidamento del privato. Sono state respinte anche le censure di difetto di istruttoria e motivazione, poiché il provvedimento indicava chiaramente la mancanza della conformità urbanistico-edilizia. Il TAR ha escluso inoltre la necessità del preavviso di rigetto ex art. 10-bis l. 241/1990, rilevando che la SCIA/S.C.Ag. è una dichiarazione privata fondata direttamente sulla legge e non un’istanza volta ad avviare un procedimento autorizzatorio destinato a concludersi con un assenso amministrativo; in ogni caso, la comunicazione sarebbe stata superflua perché la mancanza della conformità urbanistico-edilizia costituiva un dato oggettivo e non superabile mediante il contraddittorio. La società è stata condannata alle spese di giudizio, liquidate in euro 5.000,00 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 19, commi 3, 4 e 6-bis, l. 241/1990

  La verifica comunale della S.C.Ag. non costituisce autotutela quando la segnalazione non si è perfezionata per mancanza di un requisito essenziale; in tal caso l’amministrazione esercita i propri ordinari poteri di controllo.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  I presupposti dell’annullamento d’ufficio, compreso il concreto interesse pubblico e il bilanciamento con l’affidamento, rilevano soltanto rispetto a un titolo già formato ed efficace; non si applicano alla verifica di una segnalazione priva dei requisiti per perfezionarsi.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Il preavviso di rigetto non è necessario prima dell’esercizio dei poteri di controllo e inibitori sulla segnalazione certificata, che non costituisce un’istanza di autorizzazione; comunque, è superfluo quando l’ostacolo al perfezionamento deriva da un dato oggettivo e non superabile mediante il contraddittorio.

• art. 24, commi 1 e 5, lett. a), d.P.R. 380/2001

  La segnalazione certificata di agibilità presuppone, oltre ai requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e stabilità, la conformità dell’opera al progetto e alla disciplina urbanistico-edilizia; la pendenza di una domanda di condono impedisce di ritenere accertata tale conformità fino alla definizione positiva della procedura.

• art. 26 c.p.a.

  Le spese seguono la soccombenza.

• art. 91 c.p.c.

  Applicato per la condanna della parte soccombente alle spese processuali.

Massime di principio

• La segnalazione certificata di agibilità presuppone necessariamente la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, oltre al possesso dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza, stabilità e risparmio energetico; non può essere perfezionata per un immobile la cui regolarità urbanistico-edilizia sia ancora sub iudice o dipenda dall’esito positivo di una domanda di condono.
• La pendenza di una domanda di condono relativa al medesimo cespite impedisce di ritenere già accertata la conformità urbanistico-edilizia necessaria per la segnalazione certificata di agibilità; la mera presentazione della domanda di sanatoria non equivale alla regolarizzazione dell’abuso.
• Quando la segnalazione certificata non si è perfezionata per la mancanza di un requisito essenziale, l’attività successiva dell’amministrazione è esercizio degli ordinari poteri di verifica e controllo e non annullamento d’ufficio di un titolo già formato; non trovano quindi applicazione i presupposti dell’autotutela decisoria né la tutela dell’affidamento propria dei titoli consolidati.
• La segnalazione certificata di agibilità non instaura un procedimento autorizzatorio destinato a concludersi con un provvedimento di assenso; pertanto, prima dell’esercizio dei poteri di controllo sull’autodichiarazione, non è necessario il preavviso di rigetto ex art. 10-bis l. 241/1990.
• Il preavviso di rigetto è comunque superfluo quando la ragione ostativa al perfezionamento della segnalazione consiste nella mancanza oggettiva di un requisito indispensabile, non suscettibile di essere superata mediante osservazioni partecipative.

Come è indicizzato