Sentenza n. 2255/2026 - Roma, Sezione 1

Esito

La controversia

Il condominio ha impugnato l’avviso pubblico approvato da Roma Capitale e, con tre ricorsi per motivi aggiunti, gli atti successivi della procedura: proposta di aggiudicazione all’associazione individuata, verbale di apertura delle buste, deliberazione della Giunta Capitolina, determinazioni dirigenziali di approvazione dello schema di concessione, provvedimento di concessione e verbale di consegna. Il primo motivo deduceva la violazione degli artt. 3 e 97 Cost. e degli artt. 1, 3, 7, 8, 9, 10, 21-octies e 21-nonies l. 241/1990, per omessa comunicazione di avvio del procedimento e conseguente mancata partecipazione del condominio e dei condòmini. Il secondo motivo denunciava la violazione del d.lgs. 159/2011, del Regolamento di Roma Capitale sull’utilizzo degli immobili per finalità d’interesse generale e dei principi di motivazione, istruttoria, ragionevolezza e proporzionalità: secondo il ricorrente, gli atti non avrebbero dato conto della confisca, del trasferimento del bene al patrimonio comunale, delle destinazioni alternative astrattamente possibili, delle ragioni della scelta e della compatibilità del progetto con l’immobile e con il contesto condominiale. I motivi aggiunti contestavano inoltre l’insufficiente valutazione della proposta progettuale, la sua genericità, l’asserita inidoneità dell’appartamento a ospitare il numero di persone indicato e l’omessa verifica dei profili urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza. Il terzo motivo deduceva la violazione degli artt. 1117 e seguenti c.c. e del regolamento condominiale, sostenendo che la destinazione dell’immobile a progetto socio-assistenziale fosse incompatibile con l’uso esclusivamente abitativo e con i divieti relativi a sanatori, cliniche, ambulatori e attività idonee a turbare la tranquillità, la sicurezza, l’igiene e il decoro dell’edificio. Con i secondi motivi aggiunti il condominio lamentava anche l’assenza di clausole idonee a garantire la pacifica convivenza e il mancato richiamo al regolamento condominiale, nonché la violazione dell’art. 71 d.lgs. 117/2017 e dell’art. 11 del regolamento capitolino.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso principale e tutti e tre i ricorsi per motivi aggiunti, compensando le spese. Ha ritenuto infondata la censura partecipativa perché la confisca definitiva e il successivo trasferimento del bene al patrimonio indisponibile comunale imprimono all’immobile una destinazione pubblicistica e impongono all’amministrazione di procedere alla sua destinazione sociale; applicando l’art. 21-octies l. 241/1990, ha quindi considerato irrilevante l’omessa comunicazione di avvio, poiché il contenuto dell’azione amministrativa non avrebbe potuto essere diverso. Ha inoltre rilevato che il Regolamento capitolino n. 104/2022, non impugnato, prevede espressamente l’utilizzo dei beni confiscati per finalità sociali e abitative, comprese l’assistenza temporanea, l’emergenza abitativa e il co-housing sociale. La scelta di assegnare l’immobile all’associazione individuata è stata ritenuta coerente con tali finalità, anche alla luce dello statuto dell’ente e della procedura di trasferimento del bene al patrimonio indisponibile del Comune; i relativi decreti dell’Agenzia nazionale non erano stati specificamente impugnati e la clausola generica riferita a ogni atto presupposto o connesso non è stata considerata idonea a estendere l’oggetto del giudizio. Il TAR ha escluso anche l’incompatibilità tra il progetto Housing Plus e la destinazione condominiale. Il progetto, volto a fornire abitazione e supporto psicosociale, terapeutico e di integrazione con i servizi territoriali, non è stato ritenuto assimilabile a un sanatorio, a una clinica o ad altra struttura espressamente vietata dal regolamento condominiale. Le limitazioni alle facoltà di godimento della proprietà esclusiva devono risultare da clausole chiare e non possono essere interpretate estensivamente; inoltre, il condominio non ha provato la natura contrattuale e l’opponibilità ai terzi delle restrizioni invocate. Il mero timore di disturbo o di invivibilità non è stato ritenuto sufficiente. Il giudice ha valorizzato anche le clausole della concessione relative al rispetto delle norme igieniche e di sicurezza, alla manleva del Comune e alla possibilità di revoca o decadenza in caso di sopravvenuti motivi di pubblico interesse, mutamenti della situazione di fatto o gravi violazioni di legge.

Norme richiamate

• art. 48, comma 3, lett. c), d.lgs. 159/2011

  I beni confiscati in via definitiva possono essere “trasferiti per finalità istituzionali o sociali ovvero economiche, con vincolo di reimpiego dei proventi per finalità sociali, in via prioritaria, al patrimonio indisponibile del comune ove l'immobile è sito”.

  La disposizione consente il trasferimento dei beni confiscati al patrimonio indisponibile del Comune per finalità sociali e costituisce il fondamento pubblicistico della destinazione dell’immobile.

• artt. 47 e 48 d.lgs. 159/2011

  Disciplinano il procedimento di destinazione e trasferimento dei beni confiscati; nel caso concreto i relativi atti di trasferimento non sono stati specificamente impugnati.

• art. 21-octies l. 241/1990

  La violazione delle garanzie partecipative non determina l’annullamento quando il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso; il principio è stato applicato alla destinazione pubblicistica del bene confiscato.

• art. 7 l. 241/1990

  La mancata comunicazione di avvio del procedimento è stata dedotta dal condominio, ma ritenuta non invalidante ai sensi dell’art. 21-octies l. 241/1990.

• art. 39 del Regolamento di Roma Capitale approvato con deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 104/2022

  I beni confiscati sono assegnati a titolo gratuito ai soggetti di cui all’articolo 48, comma 3, del decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159.

  Prevede l’assegnazione dei beni confiscati ai soggetti individuati dalla disciplina antimafia e, per determinate ipotesi, la preferenza per associazioni, comunità o enti operanti nel recupero delle dipendenze.

• art. 33 del Regolamento di Roma Capitale approvato con deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 104/2022

  I beni immobili confiscati alla criminalità organizzata (...) sono utilizzati per fini sociali o istituzionali (...) o impiegati a uso abitativo.

  Legittima l’utilizzo abitativo dei beni confiscati, anche mediante progetti di assistenza temporanea, emergenza abitativa e co-housing sociale.

• art. 1138 c.c.

  Il regolamento condominiale disciplina l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, il decoro e l’amministrazione; eventuali limitazioni della proprietà esclusiva devono essere valutate secondo la loro specifica formulazione.

• art. 71 d.lgs. 117/2017

  È stato invocato dal ricorrente in relazione all’utilizzo dell’immobile da parte dell’ente del Terzo settore, ma la censura non è stata ritenuta idonea a superare la legittimità della destinazione abitativa e sociale.

• art. 21-quinquies l. 241/1990

  La previsione della revoca per sopravvenuti motivi di pubblico interesse o per mutamento imprevedibile della situazione di fatto è stata valorizzata quale garanzia di controllo successivo sull’utilizzo dell’immobile.

Massime di principio

• La confisca definitiva imprime al bene una destinazione rigidamente pubblicistica e lo assoggetta al regime dei beni del patrimonio indisponibile; la successiva scelta della destinazione sociale o istituzionale costituisce esercizio del potere amministrativo di destinazione del bene confiscato.
• Quando l’azione amministrativa costituisce attuazione necessitata della confisca definitiva e della conseguente acquisizione del bene al patrimonio pubblico, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento non comporta annullamento se, ai sensi dell’art. 21-octies l. 241/1990, il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso; ciò vale a maggior ragione nei confronti di soggetti privi di una pregressa posizione dominicale sul bene.
• Un regolamento comunale non impugnato che preveda l’utilizzo dei beni confiscati per finalità sociali e abitative costituisce il parametro immediato di legittimità dell’avviso e della concessione adottati in attuazione di tali finalità.
• Le clausole del regolamento condominiale che limitano l’uso delle proprietà esclusive devono esprimere in modo chiaro e inequivocabile il divieto e non possono essere interpretate estensivamente; un progetto abitativo con supporto sociale e psicologico non è automaticamente assimilabile alle strutture sanitarie o assistenziali espressamente vietate.
• La mera prospettazione di possibili disturbi o di una futura incompatibilità con la quiete condominiale non è sufficiente a invalidare una concessione pubblica destinata a finalità sociali, in assenza di prova concreta dell’effettiva lesione delle regole condominiali o della sicurezza, igiene e vivibilità dell’edificio.

Come è indicizzato