Cassazione Civile, Ordinanza n. 00136/2023 del 04/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un immobile sito in Pantelleria, stipulato nel 2009, cui è seguita una scrittura integrativa con cui i promittenti venditori assumevano l'obbligo di regolarizzare catastalmente la planimetria del fabbricato entro un termine indicato in contratto. La promissaria acquirente ha poi agito per far dichiarare legittimo il proprio recesso dal preliminare e ottenere il doppio della caparra confirmatoria versata, deducendo l'inadempimento dei venditori. Il Tribunale aveva dichiarato la risoluzione del preliminare e del successivo accordo per mutuo dissenso; la Corte d'appello, invece, ha accolto l'appello principale della promissaria acquirente, ritenendo legittimo il recesso e condannando i promittenti venditori al pagamento di euro 100.000. In cassazione i ricorrenti hanno proposto due motivi: con il primo hanno denunciato violazione dell'art. 1457 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che il termine di sessanta giorni previsto nella scrittura privata non fosse stato espressamente qualificato come essenziale e che la regolarizzazione catastale dipendesse anche dall'intervento del Comune; con il secondo hanno denunciato difetto assoluto di motivazione o, comunque, violazione dell'art. 1457 c.c., lamentando che la Corte territoriale avesse considerato essenziale l'inadempimento dei venditori senza valorizzare il comportamento di entrambe le parti e la pretesa rinuncia della promissaria acquirente a far valere l'essenzialità del termine.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto entrambi i motivi inammissibili e ha rigettato il ricorso. Ha chiarito che la Corte d'appello non aveva fondato la decisione sulla mera violazione di un termine essenziale, ma sull'inadempimento imputabile ai promittenti venditori dell'obbligo contrattuale di regolarizzazione catastale dell'immobile, obbligo non adempiuto né entro il termine previsto né successivamente. Ha quindi osservato che il primo motivo non coglieva la ratio decidendi, poiché investiva un tema diverso da quello deciso; ha inoltre richiamato il principio per cui il recesso ex art. 1385 c.c. non è subordinato né all'essenzialità del termine né alla diffida ad adempiere. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché prospettava un vizio motivazionale non più deducibile nei termini originariamente formulati dall'art. 360, n. 5, c.p.c., e comunque si risolveva nella richiesta di una diversa valutazione delle prove, estranea al sindacato di legittimità. Conseguentemente i ricorrenti sono stati condannati alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1457 c.c.

  la questione dell'essenzialità del termine è stata ritenuta non decisiva, perché la decisione di merito si è fondata sull'inadempimento dell'obbligo di regolarizzazione catastale, non sulla sola scadenza del termine; inoltre, l'inadempimento può rilevare anche senza termine essenziale quando superi il ragionevole limite di tolleranza.

• art. 1385 c.c.

  il recesso del contraente che abbia versato la caparra confirmatoria non è subordinato né alla previsione di un termine essenziale né alla diffida ad adempiere.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  i motivi che non colgono la ratio decidendi o che mirano soltanto a una rivalutazione del merito sono inammissibili; il vizio di motivazione è deducibile solo nei limiti oggi consentiti dalla norma.

• art. 380 bis c.p.c.

  è richiamata la proposta del relatore di declaratoria di inammissibilità.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso, ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 115/2002

  il contributo unificato aggiuntivo è pari a quello dovuto per il ricorso principale, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità il motivo è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata, ma attacca un presupposto diverso o solo apparente.
• Il recesso del contraente che abbia versato caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. può essere esercitato anche senza termine essenziale e senza previa diffida ad adempiere.
• La mancata stipula del definitivo o il ritardo nella regolarizzazione del bene promesso in vendita possono integrare inadempimento rilevante anche in assenza di una clausola espressa di essenzialità del termine, se il ritardo supera il ragionevole limite di tolleranza valutato dal giudice di merito.
• Il vizio motivazionale non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio; in cassazione non è consentita la mera contrapposizione di una diversa ricostruzione dei fatti.
• L'obbligo assunto nel preliminare di compiere una regolarizzazione urbanistico-catastale va adempiuto secondo il principio di autoresponsabilità contrattuale e buona fede, avendo il promittente cura di verificare preventivamente la possibilità concreta e i tempi dell'adempimento.

Come è indicizzato