Sentenza del 13/07/2017 n. 17280 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava un avviso di rettifica e liquidazione relativo alle imposte di registro, ipotecaria e catastale su una compravendita immobiliare. La Casa Generalizia sosteneva, da un lato, che l'avviso fosse nullo perché fondato su atti di compravendita comparabili non allegati e, dall'altro, che la motivazione della sentenza regionale fosse insufficiente e contraddittoria nel valutare la perizia estimativa e la superficie edificabile. L'Agenzia delle Entrate, con ricorso incidentale, contestava invece la quantificazione della cubatura residua edificabile, sostenendo che fosse pari a 4.848 metri cubi anziché 2.070.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale della Casa Generalizia sia quello incidentale dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto adeguatamente motivato l'avviso, poiché richiamava e allegava la stima dell'Agenzia del Territorio, consentendo al contribuente di conoscere e contestare i criteri utilizzati, anche se gli atti comparativi non erano stati prodotti autonomamente in giudizio. La perizia è stata considerata utilizzabile come elemento di prova, purché valutata criticamente dal giudice. È stata inoltre ritenuta corretta la distinzione tra la parte già edificata e quella ancora edificabile del compendio: la stima di 300 euro per metro cubo era applicabile soltanto ai 2.070 metri cubi residui. La decisione di merito è stata quindi confermata e le spese del giudizio di legittimità sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  "Per valore si intende il valore venale in comune commercio"

  Il valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro deve riflettere il valore venale effettivo, determinabile considerando trasferimenti comparabili, reddito capitalizzato e ogni altro elemento di valutazione pertinente.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 2

  "Degli elementi di cui all'articolo 51 in base ai quali il valore attribuito è stato determinato"

  L'avviso di rettifica deve indicare il valore attribuito, le aliquote e gli elementi utilizzati per la determinazione del maggior valore. L'obbligo di motivazione è rispettato anche mediante il rinvio a una stima tecnica allegata.

• Legge n. 212 del 2000, art. 7

  Gli atti dell'amministrazione finanziaria devono essere motivati e consentire al contribuente di conoscere gli elementi essenziali della pretesa. L'allegazione della relazione tecnica richiamata nell'avviso può rendere conoscibili i criteri di stima adottati.

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  La Corte ha escluso sia la violazione o falsa applicazione di legge sia il vizio di motivazione denunciato, ritenendo adeguatamente argomentata la decisione del giudice di merito e non sindacabili in cassazione le sue valutazioni fattuali congruamente motivate.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare è generalmente valido se indica il maggior valore richiesto, i criteri utilizzati e richiama una perizia tecnica allegata o comunque resa conoscibile al contribuente; non è sempre necessaria l'allegazione integrale dei singoli atti comparativi menzionati nella perizia.
• La relazione estimativa dell'amministrazione è una perizia di parte e non prova automaticamente il valore indicato, ma può fondare la decisione se il giudice ne valuta e spiega la coerenza con le caratteristiche concrete dell'immobile.
• Nella stima di un compendio immobiliare composto da parti diverse, il valore deve essere determinato distinguendo tra edifici già realizzati, aree scoperte e cubatura residua edificabile; non è corretto applicare indistintamente il valore delle aree edificabili all'intero complesso.
• In cassazione non è normalmente possibile sostituire la valutazione dei fatti compiuta dal giudice di merito con una diversa ricostruzione, quando la sentenza espone un percorso logico sufficiente e considera le contestazioni delle parti.
• La mancata produzione in giudizio degli atti comparativi può incidere sul peso probatorio della stima, ma non comporta automaticamente la nullità dell'avviso, se gli elementi essenziali della valutazione risultano dall'avviso e dalla documentazione allegata.