Sentenza n. 5444/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Le appellanti hanno impugnato la sentenza del TAR deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 32 e 33 della l. n. 47/1985, dell’art. 3 della l.r. Lazio n. 12/2004 e degli artt. 134 e 142 del d.lgs. n. 42/2004, nonché eccesso di potere per errore nei presupposti e difetto assoluto di istruttoria, oltre a error in procedendo e in iudicando. Le opere consistevano nella chiusura con tamponature di due terrazzini preesistenti, con incrementi di superficie di 28 e 31 mq, realizzate su un immobile situato nel Parco dell’Appia Antica e sottoposto a vincolo paesaggistico. Le appellanti hanno sostenuto che il vincolo non comportasse inedificabilità assoluta, ma imponesse soltanto la previa valutazione paesaggistica dell’autorità competente; pertanto, il Comune non avrebbe potuto rigettare automaticamente le istanze senza acquisire il parere della Soprintendenza. Hanno inoltre dedotto che le opere non avrebbero arrecato un vulnus permanente al bene paesaggistico e che il Comune avrebbe precedentemente espresso un parere favorevole su altre opere dell’immobile. È stata preliminarmente contestata anche l’efficacia preclusiva di precedenti sentenze riguardanti altre opere o altre istanze di condono relative allo stesso immobile.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha escluso che le precedenti sentenze invocate da Roma Capitale avessero efficacia preclusiva, poiché riguardavano opere e istanze di condono diverse da quelle oggetto del giudizio. Nel merito ha respinto integralmente l’appello e confermato la sentenza del TAR. Le opere realizzate, consistenti nella totale chiusura di due terrazzini e comportanti un aumento di superficie e volumetria, non sono qualificabili come abusi minori riconducibili alle tipologie di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003. In area sottoposta a vincolo paesaggistico, il c.d. terzo condono è ammesso soltanto per gli interventi minori, conformi agli strumenti urbanistici e previo parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Gli abusi maggiori, comportanti nuova superficie o volumetria, non sono condonabili anche quando il vincolo non determini inedificabilità assoluta. Di conseguenza, non era necessaria l’acquisizione del parere della Soprintendenza, perché la natura e l’entità delle opere costituivano già una causa legale ostativa alla sanatoria. Le appellanti sono state condannate, in solido, alle spese del giudizio di appello, liquidate in 4.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003

  Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria qualora siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli [...] a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette [...].

  Nel c.d. terzo condono, i vincoli paesaggistici e ambientali possono impedire la sanatoria anche se non comportano l’inedificabilità assoluta dell’area; in area vincolata sono condonabili soltanto gli interventi minori, ricorrendo congiuntamente gli ulteriori presupposti richiesti.

• artt. 32 e 33 l. n. 47/1985

  La disciplina del primo condono è espressamente fatta salva dal terzo condono e concorre a delimitare le cause ostative alla sanatoria.

• artt. 2 e 3 l.r. Lazio n. 12/2004

  La disciplina regionale laziale, nell’ambito delle scelte riservate al legislatore statale, esclude dalla sanatoria le opere non riconducibili agli abusi minori realizzate su immobili sottoposti a vincoli, anche quando il vincolo non comporti inedificabilità assoluta.

• numeri 1, 2, 3, 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003

  Le opere di cui ai numeri 1, 2 e 3, qualificabili come abusi maggiori e comportanti nuova superficie o volumetria, non sono condonabili in area vincolata; sono invece astrattamente sanabili, nel rispetto degli altri requisiti e previo parere dell’autorità vincolistica, gli interventi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6.

• art. 87, comma 4-bis, d.lgs. n. 104/2010

  Consente la partecipazione da remoto all’udienza di smaltimento secondo le modalità applicate nel giudizio.

Massime di principio

• Nel regime del c.d. terzo condono edilizio, la presenza di un vincolo paesaggistico o ambientale può costituire causa ostativa alla sanatoria anche quando il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area.
• In area sottoposta a vincolo paesaggistico, sono astrattamente condonabili soltanto gli interventi minori di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e previo parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.
• Le opere abusive che determinano nuova superficie o nuova volumetria, anche mediante la chiusura o tamponatura di spazi preesistenti, non rientrano negli abusi minori e non sono suscettibili di sanatoria ai sensi del terzo condono quando l’immobile è sottoposto a vincolo paesaggistico.
• L’impossibilità di condonare l’opera per la sua tipologia ed entità rende irrilevante l’acquisizione del parere dell’autorità paesaggistica: il parere è necessario per gli interventi astrattamente sanabili, non può superare una preclusione legale alla sanatoria.
• La verifica dell’efficacia preclusiva del giudicato deve essere compiuta confrontando concretamente l’oggetto delle precedenti decisioni con le opere e le istanze dedotte nel nuovo giudizio; precedenti sentenze relative ad altre opere o ad altre domande di condono non impediscono l’esame nel merito della controversia.

Come è indicizzato