Sentenza del 13/02/2015 n. 2933 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, deducendo la violazione e falsa applicazione delle norme in materia di INVIM e di determinazione del valore venale degli immobili. Secondo l'Agenzia, i giudici di merito avevano erroneamente ritenuto generico e ingiustificato il maggior valore accertato dall'Ufficio del Registro, nonostante tale valore fosse stato determinato sulla base dei valori di mercato. L'Agenzia contestava inoltre che fosse necessario produrre specifica documentazione relativa a compravendite di immobili analoghi effettuate nei tre anni precedenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando la decisione dei giudici di merito favorevole alla società contribuente. È stato ritenuto corretto considerare incongruo il valore venale attribuito dall'Ufficio, poiché fondato su elementi generici e privo di dati fattuali verificabili, quali gli atti di compravendita di immobili con caratteristiche analoghe stipulati nei tre anni precedenti. Non sono state liquidate spese, poiché la società intimata non si è costituita né ha partecipato alla discussione orale.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 643, artt. 20 e 31

  Le disposizioni disciplinavano la determinazione della base imponibile e del valore degli immobili ai fini INVIM. Nel caso concreto, la loro applicazione richiedeva una valutazione adeguatamente motivata e supportata da elementi concreti.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 51 e 52

  Le norme regolano la determinazione del valore venale degli immobili ai fini dell'imposta di registro e i poteri di rettifica dell'amministrazione finanziaria. La sentenza evidenzia che la stima dell'Ufficio non può basarsi soltanto su generici valori di mercato, ma deve essere sorretta da dati fattuali idonei, come atti comparabili.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La disposizione consente di ricorrere per cassazione denunciando la violazione o falsa applicazione di norme di diritto. Nel caso concreto, la censura dell'Agenzia è stata ritenuta infondata.

Massime di principio

• Un accertamento del maggior valore di un immobile deve essere motivato con elementi concreti, verificabili e coerenti con le caratteristiche del bene.
• Il semplice richiamo a generici valori di mercato non è normalmente sufficiente a dimostrare il valore venale accertato.
• Gli atti di compravendita di immobili analoghi, anteriori e temporalmente vicini alla data dell'operazione, costituiscono elementi particolarmente idonei a sostenere una rettifica di valore.
• L'onere di provare i fatti posti a fondamento della maggiore pretesa tributaria grava sull'amministrazione finanziaria; in mancanza di prova adeguata, l'accertamento può essere annullato o disapplicato.
• In sede di legittimità, la Corte di cassazione verifica la corretta applicazione delle norme, ma non sostituisce liberamente la propria valutazione a quella dei giudici di merito sui fatti, quando questa sia adeguatamente motivata.