Cassazione Civile, Ordinanza n. 23255/2021 del 20/08/2021

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza della Corte d'appello che aveva confermato il rigetto dell'impugnazione di una delibera assembleare del condominio. La lite nasceva dall'approvazione, da parte dell'assemblea del 24 luglio 2008, di una deliberazione intervenuta dopo il sequestro preventivo penale dell'intero complesso immobiliare disposto dal G.I.P. per ipotesi di lottizzazione abusiva. I condomini deducevano, in sintesi, che il sequestro avesse reso inesistente il condominio o comunque inefficace l'attività dell'amministratore, e che l'assemblea non potesse validamente deliberare; inoltre contestavano la mancata acquisizione del parere del Comitato di Controllo previsto dal regolamento condominiale e la regolazione delle spese di lite. I motivi di ricorso erano: nullità della sentenza d'appello per asserita contraddittorietà tra motivazione e dispositivo; violazione delle norme sul sequestro preventivo e sulla disciplina del condominio, sostenendo che il sequestro di un bene comune escludesse l'applicazione delle regole condominiali; violazione degli artt. 1130 e ss. c.c. e dell'art. 259 c.p.p., con l'assunto che al custode giudiziario spettassero i poteri dell'amministratore; incompatibilità tra gestione condominiale e finalità del sequestro; violazione del regolamento condominiale e del contraddittorio interno; censura sulle spese processuali.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo, il terzo e il quarto motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti il primo, il quinto e il sesto, ha cassato la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Lecce in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione. La Corte ha ritenuto che il sequestro preventivo penale dell'intero complesso condominiale, con nomina di un custode per le parti comuni, privasse in via temporanea condomini, amministratore e assemblea dei poteri gestori sulle cose comuni, salvo diversa limitazione concreta stabilita dal giudice penale; conseguentemente, le deliberazioni assembleari adottate nel periodo di efficacia del sequestro sono nulle.

Norme richiamate

• art. 370 c.p.c.

  richiamato per escludere la validità del deposito del controricorso da parte del resistente, avvenuto senza le forme e i termini previsti

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato in relazione alla memoria non qualificabile come memoria ritualmente depositata

• art. 321 c.p.p.

  la Corte ne afferma la funzione di prevenire la libera disponibilità/usabilità della cosa pertinente al reato; se il sequestro riguarda un intero condominio, la misura incide anche sui poteri gestori condominiali, salvo diversa indicazione del provvedimento

• art. 1130 c.c.

  gli obblighi e poteri dell'amministratore risultano compressi/sottratti durante il sequestro preventivo dell'intero edificio, se il provvedimento attribuisce la custodia delle parti comuni

• art. 1131 c.c.

  i poteri rappresentativi dell'amministratore sulle cose comuni sono ricompresi tra quelli colpiti dal vincolo di indisponibilità

• art. 1135 c.c.

  i poteri dell'assemblea in materia di gestione dei beni comuni sono privati di operatività durante la vigenza del sequestro preventivo

• art. 1137, comma 1, c.c.

  richiamato per descrivere l'efficacia vincolante delle delibere assembleari, efficacia che viene meno se l'assemblea è priva di potere deliberativo a causa del sequestro

• art. 1117-ter c.c.

  citato tra le norme che regolano la gestione dei beni comuni

• art. 1117-quater c.c.

  citato tra le norme che regolano la gestione dei beni comuni

• art. 1120 c.c.

  richiamato come norma sulle innovazioni e sulla gestione delle parti comuni

• art. 1123 c.c.

  richiamato nel contesto della disciplina degli oneri e della gestione condominiale

• art. 1128 c.c.

  richiamato nel contesto della gestione condominiale

• art. 322 c.p.p.

  richiamato quale rimedio di tutela esperibile dai condomini rispetto al vincolo cautelare

• art. 323 c.p.p.

  richiamato per sottolineare il carattere temporaneo del sequestro preventivo

• art. 132 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo per dedurre nullità della sentenza per asserita contraddittorietà della motivazione

• art. 156, comma 2, c.p.c.

  richiamato nel primo motivo in tema di nullità della sentenza

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato nel primo motivo quale parametro del dovere di motivazione

• art. 259 c.p.p.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere che l'obbligo di gestione del bene sequestrato graverebbe sul custode

• art. 1138 c.c.

  richiamato nel quinto motivo in relazione alla disciplina regolamentare condominiale

• art. 1118 c.c.

  richiamato nel quinto motivo in relazione alla disciplina dei diritti dei condomini

• art. 1129 c.c.

  richiamato nel quinto motivo in relazione alla figura dell'amministratore

• d.m. n. 55 del 10 aprile 2014

  richiamato nel sesto motivo per contestare la liquidazione delle spese processuali

• art. 91 c.p.c.

  richiamato nel sesto motivo in tema di principio di soccombenza nelle spese

• art. 92 c.p.c.

  richiamato nel sesto motivo in tema di compensazione delle spese

• art. 60, comma 4, r.d.l. n. 1578/1933

  richiamato nel sesto motivo in relazione alla liquidazione degli onorari

• art. 281-sexies c.p.c.

  richiamato per descrivere la forma della sentenza di primo grado

• art. 2598 c.p.c.

  non citato; nel testo compare invece l'art. 259 c.p.p., che i ricorrenti invocano nei motivi

• art. 259 c.p.c.

  non risultante dal testo; i ricorrenti fanno riferimento all'art. 259 c.p.p.

Massime di principio

• Il sequestro preventivo penale di un intero complesso condominiale, quando abbia a oggetto anche le parti comuni e sia nominato un custode, incide non solo sulla disponibilità materiale del bene, ma anche sulla possibilità dei condomini di esercitare i diritti e i poteri gestori inerenti alla condominialità, salvo diversa delimitazione contenuta nel provvedimento penale.
• In difetto di una espressa limitazione contenuta nel decreto di sequestro, la custodia giudiziaria delle parti comuni assorbe i poteri dell'amministratore e dell'assemblea in materia di gestione delle cose e dei servizi comuni; gli organi condominiali restano pertanto privi di competenza deliberativa per il periodo di efficacia della misura.
• Le deliberazioni assembleari adottate durante la vigenza di un sequestro preventivo che abbia sottratto al condominio la gestione delle parti comuni sono nulle, perché provenienti da un organo temporaneamente privo del potere di deliberare.
• Il carattere temporaneo del sequestro preventivo non esclude l'incisione sui poteri gestori condominiali, ma la giustifica in ragione delle finalità pubblicistiche della misura; resta comunque salva la tutela prevista dal codice di procedura penale contro il vincolo cautelare.
• Quando la misura cautelare reale riguarda un edificio condominiale, la verifica decisiva è sulla concreta estensione del provvedimento del giudice penale: solo se questo mantenga residui spazi di gestione agli organi condominiali le deliberazioni potrebbero conservarsi valide.

Come è indicizzato