Cassazione Civile, Sentenza n. 23601/2017 del 09/10/2017

Esito

La controversia

La locatrice intimò il 13 febbraio 2009 lo sfratto per morosità alla società conduttrice in relazione a due immobili locati a uso non abitativo con contratto sottoscritto il 20 ottobre 2008, con efficacia retroattiva dal 1° maggio 2008. Il contratto registrato il 4 novembre 2008 indicava un canone annuo di Euro 14.400, pari a Euro 1.200 mensili. Un contestuale accordo integrativo, registrato il 22 gennaio 2009, prevedeva invece un canone definito reale ed effettivo di Euro 5.500 mensili e, in caso di mancata registrazione dell’accordo, un canone ridotto di Euro 3.500 mensili per il primo sessennio e di Euro 4.200 per l’eventuale secondo sessennio; se una delle parti avesse registrato l’accordo, sarebbe tornato applicabile il canone di Euro 5.500. La locatrice chiedeva il pagamento delle differenze rispetto ai 1.200 Euro mensili già versati. La conduttrice contestò la validità dell’accordo ai sensi dell’art. 79 della L. n. 392/1978 e per la sua registrazione tardiva. Il Tribunale di Catanzaro, con sentenza del 6 dicembre 2011, ritenne nullo il patto aggiuntivo, fissò il canone in Euro 1.200, ma dichiarò risolto il contratto per il ritardo nei pagamenti dei canoni di novembre e dicembre 2008, ritenuti tardivi nonostante gli ordini di bonifico fossero stati impartiti prima della scadenza. La Corte d’appello di Catanzaro, con sentenza depositata il 28 dicembre 2012, accolse l’appello incidentale della locatrice: ritenne valido il canone di Euro 5.500 quale corrispettivo reale originariamente convenuto, qualificando l’accordo come controdichiarazione relativa a una simulazione del prezzo e la registrazione quale condizione sospensiva; dichiarò risolto il contratto per inadempimento della conduttrice e la condannò alle differenze di canone, oltre interessi legali dalle singole scadenze. La società propose ricorso per cassazione con due motivi. Primo: violazione dell’art. 112 c.p.c., perché la Corte d’appello avrebbe esaminato l’appello incidentale senza esaminare quello principale, omettendo di pronunciarsi sulla tempestività dei pagamenti e violando la corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Secondo: violazione degli artt. 1362 e 1355 c.c., perché la Corte territoriale avrebbe interpretato separatamente e in modo errato gli artt. 2 e 3 dell’accordo integrativo, senza considerare il loro collegamento; secondo la ricorrente, l’accordo prevedeva somme ulteriori e aumenti del canone in relazione a eventi predeterminati, in violazione dell’art. 79 della L. n. 392/1978, e la condizione legata alla registrazione sarebbe stata rimessa alla mera volontà della locatrice. In memoria, la ricorrente richiamò inoltre i principi delle Sezioni Unite sulle locazioni abitative e sulla nullità del patto occulto di maggiorazione del canone. La locatrice eccepì l’inammissibilità del ricorso e sostenne che i due documenti costituivano un’unica pattuizione originaria, diretta a occultare al Fisco il canone effettivo.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo: il giudice di merito può esaminare le questioni nell’ordine ritenuto più opportuno e decidere sulla base della ragione più liquida. Ha accolto il secondo motivo, ritenendo che l’accordo integrativo non potesse essere trattato come valida determinazione originaria del canone reale. Ha distinto la locazione non registrata che indichi sin dall’origine il canone effettivo, la cui nullità per omessa registrazione è sanabile mediante registrazione tardiva con effetti ex tunc, dal contratto registrato con canone simulato cui si accompagni un patto occulto di maggiorazione. In quest’ultima ipotesi il patto occulto è nullo per illiceità della causa concreta, diretta a eludere gli obblighi fiscali, e la nullità non è sanata dalla sua registrazione successiva; il contratto registrato che indica il canone inferiore resta invece valido. Le Sezioni Unite hanno inoltre affermato che, nelle locazioni non abitative, l’art. 79 della L. n. 392/1978 va interpretato nel senso che la nullità del patto di maggiorazione del canone opera anche quando la maggiorazione sia convenuta al momento della stipula, e non soltanto nel corso del rapporto. La Corte ha quindi cassato la sentenza d’appello e rinviato alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  L’inammissibilità del primo motivo risulta evidente conseguenza della facoltà, per il giudice del merito, di esaminare le questioni di diritto a lui sottoposte nell’ordine che egli ritiene più opportuno, per giungere alla soluzione della vicenda processuale sulla base di quella che viene ritenuta (nella specie, del tutto correttamente) la ragione più liquida (Cass. ss.uu. 26242/2014).

  Il giudice di merito può selezionare l’ordine di esame delle questioni e definire la controversia sulla base della ragione più liquida; tale scelta, di per sé, non viola la corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 1362 c.c.

  E’ convincimento del collegio che anche la lettura dell’art. 79, della legge cd. sull’equo canone debba essere oggi modificata nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.

  La norma ermeneutica era invocata dalla ricorrente per censurare la lettura dell’accordo integrativo; la Corte ha accolto la censura sostanziale e ha stabilito che il patto di maggiorazione va valutato anche quando è previsto al momento della stipulazione, senza limitare la nullità agli aumenti intervenuti durante il rapporto.

• art. 1355 c.c.

  Erroneo appariva, dunque, il risultato dell’indagine ermeneutica svolta dalla Corte territoriale, che inammissibilmente aveva ravvisato, nella complessa fattispecie sottoposta al suo esame, una struttura negoziale sottoposta a condizione sospensiva – afferente alla misura del canone in relazione alla eventuale registrazione del contratto -, da considerarsi comunque nulla, ex art. 1355 c.c., in quanto perchè rimessa alla mera volontà della parte locatrice.

  La disposizione è richiamata nella prospettazione della ricorrente, secondo cui la condizione relativa all’importo del canone sarebbe stata rimessa alla mera volontà della locatrice; la Corte accoglie il motivo per la diversa ragione che il patto occulto di maggiorazione è nullo.

• art. 79 L. n. 392/1978

  Per le stesse ragioni in essa esposte, è convincimento del collegio che anche la lettura dell’art. 79, della legge cd. sull’equo canone debba essere oggi modificata nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.

  Nelle locazioni non abitative è nullo il patto che maggiora il canone in violazione della disciplina imperativa anche se la maggiorazione è convenuta sin dalla stipulazione, e non soltanto se concordata durante il rapporto.

• L. n. 311/2004, art. 1, comma 346

  Se in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale L. n. 311 del 2004, ex art. 1, comma 346, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all’obbligo di registrazione, nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si è in presenza, quanto al cd. “accordo integrativo”, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l’intero rapporto – compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.

  La nullità testuale per omessa registrazione del contratto contenente il canone effettivo può essere sanata dalla registrazione tardiva con efficacia retroattiva. Se invece il contratto registrato espone un canone simulato inferiore e un patto occulto ne stabilisce uno maggiore per eludere il Fisco, il patto occulto è insanabilmente nullo, mentre resta valido il contratto registrato.

• art. 1418 c.c.

  Trattandosi di un vizio riconducibile al momento genetico del contratto, e non (soltanto) ad un mero inadempimento successivo alla stipula (sanzionato dalla nullità testuale di cui al comma 346 della Finanziaria 2004), nelle fattispecie simulatorie del canone locatizio contenuto in un contratto già registrato deve allora ravvisarsi la diversa ipotesi di una nullità virtuale, secondo la concezione tradizionale di tale categoria – e, quindi, tradizionalmente insanabile ex art. 1423 c.c.: in tal caso, infatti, la nullità deriva non dalla mancata registrazione (situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento), ma, a monte, dall’illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non appare idonea a sanare.

  Il patto occulto di maggiorazione è nullo per illiceità della causa concreta, in quanto volto a eludere una norma imperativa; questa nullità genetica non è sanata dalla successiva registrazione dell’accordo.

• art. 1423 c.c.

  Trattandosi di un vizio riconducibile al momento genetico del contratto, e non (soltanto) ad un mero inadempimento successivo alla stipula (sanzionato dalla nullità testuale di cui al comma 346 della Finanziaria 2004), nelle fattispecie simulatorie del canone locatizio contenuto in un contratto già registrato deve allora ravvisarsi la diversa ipotesi di una nullità virtuale, secondo la concezione tradizionale di tale categoria – e, quindi, tradizionalmente insanabile ex art. 1423 c.c.: in tal caso, infatti, la nullità deriva non dalla mancata registrazione (situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento), ma, a monte, dall’illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non appare idonea a sanare.

  La nullità del patto occulto, derivante da un vizio genetico e dall’illiceità della causa concreta, non può essere recuperata mediante la registrazione tardiva; questa può sanare soltanto la nullità da omessa registrazione del contratto non simulato.

• art. 53 Cost.

  Proprio tale accordo simulatorio, in quanto volto a celare un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, disvela la finalità di elusione ed evasione fiscale che un simile patto è funzionalmente destinato a realizzare e, dunque, la sua causa concreta, da intendersi quest’ultima nella più moderna nozione di scopo pratico del negozio, sintesi, cioè, degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare, quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato.

  L’accordo simulatorio che occulta il canone effettivo e mira a sottrarre imponibile al Fisco presenta una causa concreta illecita, in contrasto con il principio costituzionale che impone il concorso alle spese pubbliche secondo la capacità contributiva.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  A tale approfondimento ed ampliamento ha puntualmente ed esaustivamente replicato la controricorrente (così mostrando di accettare il contraddittorio sulle questioni proposte in extensum dalla controparte), e tanto esime questa Corte dal sottoporre ad entrambe le parti, ex art. 101 c.p.c., comma 2, le eventuali questioni rilevabili ex officio al fine di consentire “il deposito in cancelleria di quelle (stesse) memorie contenenti osservazioni sulle medesime questioni” (art. 101, comma 2, ult. parte, nella formulazione L. n. 69 del 2009, ex art. 45), osservazioni che risultano, nei fatti, già sottoposte all’attenzione del collegio (supra, sub 6.5. della parte espositiva).

  Non occorre sottoporre alle parti una questione rilevata d’ufficio quando il contraddittorio su quella questione sia già stato effettivamente instaurato e la controparte abbia replicato alle deduzioni.

Massime di principio

• La mancata registrazione di un contratto di locazione immobiliare determina la nullità prevista dalla legge; se il contratto indica sin dall’origine il canone realmente convenuto e non vi è simulazione, la registrazione tardiva è ammessa e sana la nullità con efficacia ex tunc.
• Quando un contratto di locazione già registrato indica un canone inferiore a quello realmente convenuto e un patto occulto stabilisce la maggiorazione per finalità di elusione o evasione fiscale, il patto occulto è nullo per illiceità della causa concreta e la registrazione successiva non lo sana; il contratto registrato e il canone in esso indicato restano validi.
• Nelle locazioni di immobili a uso non abitativo, il patto di maggiorazione del canone è nullo ai sensi dell’art. 79 della L. n. 392/1978 anche se la maggiorazione è concordata al momento genetico del rapporto e non soltanto durante la sua esecuzione.
• La nullità del patto occulto di maggiorazione non travolge l’intero rapporto locatizio: vitiatur sed non vitiat, sicché resta efficace il contratto ostensibile registrato, depurato dal patto illecito.
• Il giudice di merito può esaminare le questioni nell’ordine che ritiene più opportuno e decidere sulla base della ragione più liquida, senza che ciò integri di per sé violazione dell’art. 112 c.p.c.

Come è indicizzato