Cassazione Penale, Sentenza n. 25919/2025 del 15/07/2025

Esito

La controversia

Impugnazione dell'ordinanza del Tribunale di Napoli del 09/12/2024 che aveva revocato l'ordine di demolizione relativo a un immobile realizzato senza titolo. Il Procuratore deduceva l'illegittimità del permesso di costruire in sanatoria rilasciato (n.116/2016 e connessi), denunciando un frazionamento artificioso delle istanze di condono finalizzato ad eludere il limite volumetrico di 750 mc, l'assenza della domanda di sanatoria per spazi comuni e piano interrato (box auto), carenze documentali per altri piani e la mancata legittimazione dei promotori originari delle domande (promissari acquirenti). Inoltre veniva eccepita la difformità dell'ordinanza rispetto ad altre pronunce che avevano disapplicato permessi analoghi e si contestava l'estensione al terzo acquirente delle garanzie procedurali fondate sul principio di proporzionalità.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso fondato. Ha accolto i rilievi sul frazionamento artificioso delle istanze di sanatoria e sulla illegittimità dei permessi rilasciati solo per talune unità senza considerare le parti comuni e i box. Ha affermato i principi che regolano il sindacato del giudice penale sulla legittimità del titolo estintivo (sanatoria) e che il giudice dell'esecuzione deve verificare: normativa applicabile, legittimazione del richiedente, tempestività della domanda, sussistenza dei requisiti strutturali e temporali e compatibilità con vincoli e volumetria complessiva. Ha inoltre precisato che la demolizione è misura ripristinatoria e non sanzionatoria (coerente con la giurisprudenza CEDU), e che la buona fede dell'avente causa è valutabile e non automaticamente configurata; la mancata notifica all'avente causa non è di per sé idonea a impedire l'esecuzione. Conseguentemente la Corte ha annullato l'ordinanza impugnata e ha disposto il rinvio (annullamento con rinvio) per nuovo esame in conformità dei principi indicati.

Norme richiamate

• legge 28 febbraio 1985, n. 47 (condono edilizio)

  art. 6; art. 31, comma 1; art. 31, comma 3

  Le istanze di sanatoria devono essere riferite a titoli reali e a porzioni effettivamente distinte dell'immobile; non è ammesso un frazionamento artificioso delle domande per eludere i limiti volumetrici

• legge 23 dicembre 1994, n. 724

  Richiamo normativo relativo ai soggetti legittimati a presentare le istanze di condono e ai vincoli per la presentazione di distinte domande

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico edilizia)

  L'ordine di demolizione ha natura ripristinatoria (misura in rem) volto a ripristinare lo status quo ante; compatibile con gli interessi pubblici tutelati e non qualificabile primariamente come sanzione personale

• Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo (Cedu)

  art. 8; Protocollo n.1 art.1

  L'esecuzione dell'ordine di demolizione non contrasta astrattamente con il diritto al rispetto della vita privata e familiare; la valutazione della proporzionalità deve considerare le circostanze concrete e non garantisce protezione assoluta all'occupante di un immobile abusivo

• Corte EDU - sentenza Longo c. Italia (2 settembre 2024)

  Conferma la natura ripristinatoria dell'ordine di demolizione e la legittimità, entro parametri di proporzionalità, della misura per tutelare l'interesse pubblico urbanistico

Massime di principio

• Il giudice penale/ dell'esecuzione ha il dovere di verificare la legittimità sostanziale del titolo estintivo (permesso in sanatoria): normativa applicabile, legittimazione del richiedente, tempestività e requisiti tecnici e temporali
• Il frazionamento delle istanze di sanatoria riferite a un unico edificio è illecito se strumentale ad eludere il limite volumetrico; le volumetrie devono computare anche parti comuni e pertinenze (box, interrati)
• La buona fede dell'avente causa (acquirente) non è presunta: l'acquirente ha il dovere di verificare la regolarità urbanistica e la consapevolezza dell'illegittimità può escludere la protezione derivante dal principio di proporzionalità
• L'ordine di demolizione ha funzione ripristinatoria (non punitiva) ed è compatibile con la CEDU se la sua applicazione è proporzionata rispetto agli scopi di tutela urbanistica
• La mancata notifica formale dell'ordine di demolizione all'avente causa non basta automaticamente a impedirne l'esecuzione; rileva la conoscenza dell'illegittimità al momento dell'acquisto e la data di esecutività della sentenza
• In sede esecutiva il principio di proporzionalità può impedire la demolizione solo se sono provate circostanze concrete di vulnerabilità personale, sociale o economica tali da rendere la misura irragionevole rispetto ai diritti fondamentali
• Nei casi sospetti di frazionamento artificioso o carenze istruttorie del permesso in sanatoria, il provvedimento amministrativo concessorio può essere disapplicato e il giudice penale deve tenerne conto nella revoca dell'ordine di demolizione
• A chi acquista un immobile con istanze di condono pendenti è raccomandabile effettuare approfonditi accertamenti urbanistici e catastali prima dell'acquisto per non trovarsi esposto all'esecuzione di ordini di demolizione