Sentenza del 25/01/2021 n. 129 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Impugnazione della determinazione del valore dell'immobile operata dall'ufficio ai fini dell'imposta di registro: l'ufficio aveva determinato il valore facendo riferimento al criterio comparativo basato su compravendite di immobili analoghi nella stessa zona (due atti di compravendita), con valori superiori a quelli indicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.). Il ricorrente contestava la fondatezza di tale criterio e l'uso di valori che superano l'O.M.I.

La decisione

Il giudice ha ritenuto corretta la metodologia adottata dall'ufficio: l'ufficio può determinare il valore dell'immobile ricorrendo al criterio comparativo e basandosi su valori desunti da compravendite di immobili analoghi nella stessa zona anche se tali valori superano quelli rilevati dall'O.M.I. È stato affermato che i valori O.M.I. hanno natura indiziaria e, da soli, non sono idonei a fissare in modo oggettivo e incontrovertibile il valore di una unità immobiliare; per essere utilizzati come prova definitiva devono inserirsi in un più ampio quadro indiziario e, se necessario, essere confermati aliunde. Di conseguenza il ricorso è stato respinto e confermata la determinazione d'ufficio.

Norme richiamate

• normativa sull'imposta di registro (disciplina generale)

  La disciplina dell'imposta di registro consente la determinazione del valore dell'immobile secondo criteri tecnici; l'amministrazione finanziaria può usare il criterio comparativo basato su compravendite analoghe per fissare la base imponibile

• Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) - Agenzia delle Entrate

  I valori O.M.I. hanno natura indiziaria e non costituiscono, da soli, prova idonea e incontrovertibile del valore di mercato di un singolo immobile; vanno valutati nel contesto di un più ampio quadro probatorio e, se contrastanti con altri elementi, richiedono conferma aliunde

Massime di principio

• L'ufficio può determinare il valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro utilizzando il criterio comparativo e facendo riferimento a compravendite di immobili analoghi nella stessa zona anche se i valori rilevati sono superiori a quelli O.M.I.
• I valori O.M.I. sono indiziari: utili come elemento di confronto ma non vincolanti né automaticamente determinanti del valore fiscale di un singolo immobile.
• Quando vi è discordanza tra valori O.M.I. e compravendite concrete, è necessario un quadro probatorio complessivo; non basta l'indicazione O.M.I. per escludere o annullare una rettifica d'ufficio.
• Per il contribuente è strategico produrre elementi di prova (atti di compravendita comparabili, perizie, caratteristiche tecniche dell'immobile) per contrastare la determinazione d'ufficio o per sostenere un valore diverso dall'ufficio.
• La persuasività della prova comparativa cresce con la qualità e la quantità degli elementi: più atti comparabili, meglio documentati e più simili per caratteristiche e ubicazione, maggiore il peso probatorio a favore di chi li invoca.