Sentenza del 18/09/2019 n. 23229 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava il recupero della maggiore imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali, sostenendo di aver mantenuto il diritto alle agevolazioni previste dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000. Secondo la ricorrente, entro il quinquennio dall'acquisto dell'area erano state eseguite opere di bonifica e urbanizzazione, sufficienti a integrare l'utilizzazione edificatoria del terreno, anche perché ulteriori lavori sarebbero stati impediti da provvedimenti della Provincia e del Comune. La CTR aveva invece ritenuto necessaria almeno l'effettiva realizzazione iniziale di una nuova costruzione e non soltanto opere preliminari o di urbanizzazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso della società e ha confermato la revoca delle agevolazioni fiscali e il recupero della differenza d'imposta. Ha stabilito che l'agevolazione richiede la realizzazione di una nuova costruzione entro cinque anni dal trasferimento dell'area; non sono sufficienti le sole opere di bonifica o urbanizzazione. Non è stata riconosciuta neppure la forza maggiore, poiché l'esigenza di bonifica derivava da una situazione preesistente e non imprevedibile. La società è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in 6.000 euro oltre accessori e spese prenotate a debito, nonché al versamento di un ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• Legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3

  Agevolazione con imposta di registro all'1 per cento e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati.

  L'utilizzazione edificatoria richiesta dalla norma consiste nella realizzazione di una nuova costruzione entro cinque anni dall'acquisto. Le sole opere di bonifica o urbanizzazione non sono sufficienti; secondo l'orientamento richiamato, è necessario almeno l'effettivo inizio della costruzione, mentre non occorre necessariamente il completamento integrale dell'edificio.

• Art. 14 delle preleggi

  Le leggi penali e quelle che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati.

  Le agevolazioni fiscali, in quanto derogatorie rispetto al regime ordinario, sono soggette a interpretazione restrittiva e non possono essere estese a ipotesi non previste dalla norma.

• Art. 2645-bis, comma 6, del codice civile

  Rileva, per analogia, la nozione di edificio eseguito a rustico, con mura perimetrali e copertura.

  La disposizione è stata richiamata dalla giurisprudenza come parametro per individuare un livello significativo di trasformazione edificatoria, pur non essendo direttamente applicabile alla fattispecie. In ogni caso, la sentenza considera sufficiente l'inizio effettivo della costruzione, ma non le sole opere di urbanizzazione.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Prevede il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato quando l'impugnazione è respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile.

  Poiché il ricorso è stato rigettato, la società è stata dichiarata tenuta al pagamento del contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Per conservare un'agevolazione fiscale collegata all'edificazione entro un termine, occorre dimostrare il concreto avvio della costruzione prevista, non essendo normalmente sufficienti attività preparatorie, opere di bonifica o opere di urbanizzazione.
• Le agevolazioni fiscali sono interpretate restrittivamente: il contribuente deve rispettare esattamente le condizioni stabilite dalla legge e non può estenderne l'ambito sulla base di interpretazioni analogiche o meramente finalistiche.
• La forza maggiore può escludere la decadenza solo se l'impedimento è oggettivo, inevitabile, non imputabile e imprevedibile. Un problema preesistente all'acquisto, anche se conosciuto successivamente, difficilmente integra tale requisito.
• È essenziale documentare entro il termine previsto il permesso di costruire e l'effettivo inizio dei lavori, conservando titoli edilizi, verbali, comunicazioni amministrative e prove dell'avanzamento dell'edificazione.
• In presenza di opere imposte dalla pubblica amministrazione, il contribuente non è automaticamente esonerato dal rispetto del termine agevolativo: deve dimostrare un impedimento realmente imprevedibile e assoluto alla costruzione, oltre alla tempestiva adozione di ogni iniziativa utile.