Risoluzione n. 91 del 8/05/2007

Cessione di fabbricato non ultimato e regime IVA

La risoluzione esamina il trattamento fiscale, ai fini IVA e dell’imposta di registro, della cessione di un complesso immobiliare in parte abitativo e in parte commerciale, censito in categoria catastale F/3 (fabbricato in corso di costruzione). L’immobile era interessato da lavori di ristrutturazione iniziati anni prima e mai completati. L’Agenzia conclude che la cessione di un fabbricato non ultimato, nel quale siano stati effettivamente eseguiti interventi significativi e non ancora conclusi, è imponibile IVA indipendentemente dalla destinazione catastale del bene.

Quesito posto dall’istante

L’Azienda di servizi alla persona Alfa rappresenta di aver bandito una gara pubblica per la vendita di un complesso immobiliare sul quale erano stati avviati lavori edilizi con concessione del 1993. Gli interventi comprendevano, tra l’altro:

• demolizioni;
• consolidamenti;
• realizzazione di vani corsa ascensori;
• installazione di un ascensore;
• rifacimento dell’intonaco grezzo esterno.

I lavori erano stati inizialmente finalizzati alla realizzazione di una RSA, ma non erano mai stati portati a termine. Successivamente l’ente aveva valutato una variante urbanistica per ripristinare l’originaria destinazione abitativa. L’istante riteneva che la vendita dovesse essere assoggettata a IVA, trattandosi di immobile in corso di costruzione/ristrutturazione.

Argomentazioni dell’istante

Secondo l’istante, il decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, ha introdotto l’esenzione IVA per i trasferimenti di immobili a destinazione abitativa, mantenendo però l’imponibilità per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ristrutturazione entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori. Da ciò l’istante desume che la vendita di un immobile in corso di costruzione avvenga necessariamente prima del decorso del termine quadriennale e debba quindi essere imponibile. Sottolinea inoltre che l’applicazione dell’imposta di registro alle cessioni di immobili non ultimati determinerebbe una disparità di trattamento rispetto alle vendite di immobili già ultimati e comporterebbe, per le imprese, la rettifica della detrazione dell’IVA assolta sugli acquisti di beni e servizi impiegati nella costruzione.

Orientamento dell’Agenzia e richiamo alla circolare n. 12/E del 2007

L’Agenzia premette che la questione era già stata affrontata in via generale con la circolare 1 marzo 2007, n. 12/E, successiva alla presentazione dell’interpello. Richiama il comma 8 dell’articolo 35 della legge n. 248 del 2006, che ha modificato l’articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972, esentando dall’IVA le cessioni di fabbricati abitativi, salvo quelle effettuate entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento da parte delle imprese costruttrici o di ristrutturazione.

La circolare chiarisce che:

• per i fabbricati ultimati e non, il momento di ultimazione coincide con quello in cui l’immobile è idoneo a svolgere la propria funzione o ad essere destinato all’uso;
• la cessione di fabbricati non ancora ultimati, se effettuata da un soggetto passivo IVA, è esclusa dal regime di esenzione di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972 ed è comunque imponibile IVA, poiché il bene è ancora nel circuito produttivo;
• per i fabbricati oggetto di ristrutturazione edilizia, non è sufficiente la sola richiesta delle autorizzazioni amministrative: è necessario che i lavori edili siano stati effettivamente avviati, anche solo parzialmente.

Decisione sul caso concreto

L’Agenzia aderisce alla soluzione prospettata dall’istante e conferma l’imponibilità IVA della cessione del complesso immobiliare oggetto di interpello. La vendita tramite gara pubblica di un immobile per il quale risultano già iniziati e in parte eseguiti lavori di ristrutturazione, mai completati, rientra nel regime di imponibilità.

Condizione necessaria per l’applicazione dell’IVA

La risoluzione precisa che l’assoggettamento a IVA è subordinato alla circostanza che, al momento della cessione, l’immobile sia effettivamente in fase di ristrutturazione. Ciò significa che devono risultare concretamente eseguiti interventi significativi, il cui completamento sia necessario per rendere il fabbricato idoneo al suo materiale utilizzo. Tale circostanza deve poter emergere anche in sede di eventuale controllo.

Rilevanza della destinazione catastale

L’Agenzia afferma espressamente che, trattandosi di fabbricato non ultimato, il regime di imponibilità IVA si applica a prescindere dalla destinazione catastale dell’immobile. La qualificazione come bene ancora in corso di ristrutturazione prevale quindi sulla distinzione tra destinazione abitativa e commerciale ai fini della fattispecie esaminata.

Fonte della risposta

La risposta è resa ai sensi dell’articolo 4, comma 5, del D.M. 26 aprile 2001, n. 259, in riscontro all’istanza di interpello presentata alla Direzione regionale delle Entrate.