Cassazione Civile, Sentenza n. 28611/2022 del 03/10/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti chiedevano il riconoscimento del legittimo recesso dal consorzio e, conseguentemente, lo scioglimento del vincolo consortile ovvero l'esenzione dall'obbligo di partecipare alle spese di gestione dei beni comuni. In via subordinata chiedevano la costituzione di condomini separati o, in alternativa, l'applicazione di criteri di ripartizione delle spese diversi (ritenendo nulla la delibera del 21.6.1968) sulla base della scarsa o nulla fruizione da parte loro delle opere e dei servizi consortili (strade interne, fognatura, adduzione idrica, rete elettrica). I ricorrenti deducevano l'assenza di un collegamento funzionale/accessorio tra le loro proprietà e le opere del consorzio e invocavano la CTU di primo grado a sostegno della scarsa utilizzazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni del Tribunale e della Corte d'Appello che avevano dichiarato inefficace il recesso. La Corte ha ritenuto prevalente la disciplina statutaria e il rinvio dello statuto alle norme sul condominio, applicando l'art. 1118 c.c. in tema di divieto di recesso quando sussiste un nesso funzionale tra beni esclusivi e beni comuni. Ha inoltre osservato che l'obbligo di contribuzione può derivare dalla stessa convenzione/atto di acquisto e dallo statuto, non solo da un'obbligazione propter rem; ha escluso l'ammissibilità di modifiche unilateralmente imposte alla ripartizione delle spese (delibera 1968 non impugnata). La CTU che rilevava minore utilizzo non è stata ritenuta sufficiente a prevalere sulla disciplina statutaria e convenzionale. I ricorrenti sono stati condannati alle spese di giudizio e all'eventuale ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa vigente.

Norme richiamate

• art. 1118 cod. civ.

  Applicato dalla Corte quale disciplina di riferimento in mancanza di diversa previsione statutaria: vieta il recesso quando esiste il nesso funzionale tra proprietà individuali e beni comuni, tipico della disciplina condominiale

• art. 1104 cod. civ.

  Richiamato dai ricorrenti come norma generale sulla comunione; la Corte ha ritenuto però che per i consorzi di urbanizzazione non sia applicabile il regime del libero abbandono della comunione se lo statuto rinvia alla disciplina condominiale

• art. 1117 cod. civ.

  Norma sulle parti comuni dell'edificio usata come parametro interpretativo per individuare il nesso funzionale fra beni esclusivi e comuni rilevante in tema di recesso nei consorzi di urbanizzazione

• art. 1123 cod. civ.

  Norma sulla ripartizione delle spese condominiali evocata in relazione alla richiesta di modificare la ripartizione degli oneri consortili; la Corte ha ritenuto che le modalità negoziali e statutarie prevalgono e che la delibera non impugnata resta efficace

• art. 24 cod. civ.

  Richiamato in relazione all'argomentazione sui diritti dei consorziati; non è stata ritenuta applicabile per consentire il recesso liberatorio invocato dai ricorrenti

• art. 1101 cod. civ.

  Evidenziato dai ricorrenti nell'ambito delle possibili regole applicabili ai consorzi; la Corte ha però privilegiato la disciplina statutaria e, in mancanza, quella condominiale

• art. 132 n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamati dai ricorrenti per censurare la motivazione della Corte d'appello; la Cassazione ha ritenuto la motivazione adeguata e non viziata

• art. 360 c.p.c. (n. 1, 3, 4)

  Norme proceduralmente invocate per i motivi di ricorso (violazione di legge, omessa o insufficiente motivazione); la Cassazione ha respinto le censure

• L. 24 dicembre 2012, n. 228 art. 1, comma 17 e D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 art. 13, comma 1-quater

  Norme richiamate in punto di contributo unificato: la Corte ha disposto l'eventuale obbligo di versamento da parte dei ricorrenti in solido, essendo il ricorso stato rigettato

Massime di principio

• Verificare sempre lo statuto e l'atto costitutivo del consorzio: se prevedono il regime delle norme condominiali o clausole di adesione, il recesso unilaterale per sottrarsi agli oneri è difficilmente ammissibile
• Nei consorzi di urbanizzazione l'obbligo di contribuzione può derivare sia da un'obbligazione propter rem (titolarità del diritto) sia da una obbligazione contrattuale risultante dallo statuto o dall'atto di acquisto; bisogna documentare quale fonte regoli il rapporto
• La semplice minor fruizione dei servizi (accertata da CTU) non è di per sé sufficiente a liberare dall'obbligo contributivo se la disciplina convenzionale/statutaria impone la contribuzione
• Per contestare la ripartizione delle spese occorre impugnare tempestivamente le delibere o dimostrare un mutamento delle circostanze che giustifichi la revisione; non è ammessa una modifica unilaterale
• Se si vuole ottenere l'esenzione o la riduzione degli oneri, è necessario provare l'effettiva assenza di nesso funzionale (es. accessi autonomi, mancati allacciamenti) e farlo valere tempestivamente con mezzi probatori robusti
• In fase di acquisto di un immobile in comprensorio consortile conviene verificare e annotare la clausola di adesione al consorzio nello stato di fatto e nell'atto di trasferimento per evitare sorprese su obblighi futuri