Cassazione Civile, Ordinanza n. 04947/2023 del 16/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di immobile urbano adibito a uso non abitativo (attività alberghiera) e da una successiva lite tra le parti sulle conseguenze della cessazione del rapporto. In primo grado erano state decise domande contrapposte: tra l'altro, la conduttrice aveva chiesto l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, contestando la validità della rinuncia contenuta in un verbale di conciliazione stipulato in un precedente giudizio di convalida di licenza per finita locazione; il locatore aveva anche domandato il risarcimento per danni all'immobile e il compenso per la protratta occupazione. La Corte d'appello, ritenendo nullo il patto di rinuncia all'indennità perché relativo a un diritto indisponibile prima della cessazione del rapporto, ha riconosciuto alla conduttrice l'indennità di avviamento e ha inoltre ridotto il risarcimento danni dovuto al locatore. Il ricorrente ha proposto due motivi: con il primo ha dedotto violazione degli artt. 34 e 79 l. n. 392/1978 e dell'art. 1969 c.c., sostenendo che la rinuncia non era preventiva ma successiva alla conclusione del contratto, inserita in una transazione giudiziale relativa a una lite già pendente, dunque valida e sottratta alla nullità dell'art. 79; con il secondo ha denunciato motivazione apparente e nullità della sentenza, contestando la decisione che aveva escluso dal danno a lui riconosciuto il costo dell'unificazione di due bagni, assumendo che la Corte avesse apoditticamente ritenuto il consenso del locatore ai lavori.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata sul punto e rinviando ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze in diversa composizione. Ha rigettato il secondo motivo, ritenendo la motivazione sulla questione dei danni all'immobile comprensibile e frutto di una valutazione di merito non sindacabile in sede di legittimità. La Cassazione ha affermato che, ai fini della validità della rinuncia all'indennità di avviamento, era decisiva la qualificazione del verbale di conciliazione come transazione e che la Corte territoriale aveva erroneamente escluso tale profilo, ritenendolo irrilevante. Il giudice del rinvio dovrà quindi riesaminare la vicenda verificando se l'accordo fosse effettivamente transattivo e, in tal caso, se la rinuncia all'indennità fosse valida. Spese del giudizio di legittimità demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 34 l. 27 luglio 1978, n. 392

  disciplina l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale nelle locazioni non abitative; il diritto può essere oggetto di rinuncia solo se già sorto e in assenza delle condizioni di protezione previste dalla norma

• art. 79 l. 27 luglio 1978, n. 392

  è norma imperativa che colpisce le pattuizioni elusive o peggiorative per il conduttore, ma non impedisce la disposizione dei diritti già sorti né una rinuncia successiva alla conclusione del contratto; non rende nulla, di per sé, la transazione che definisca liti su diritti già maturati

• art. 1969 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di transazione e disponibilità dei diritti oggetto dell'accordo

• art. 1965 c.c.

  la transazione presuppone reciproche concessioni e può definire una lite già insorta, con regolazione convenzionale dei rapporti tra le parti

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  invocato per denunciare violazione di legge sul regime della rinuncia all'indennità di avviamento

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo, ma la censura è stata ricondotta dalla Corte a un error in procedendo non fondato

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  la motivazione è sufficiente quando rende percepibili le ragioni della decisione; nel caso di specie la Corte ha escluso la motivazione apparente

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato congiuntamente all'art. 132 c.p.c. per dedurre il vizio motivazionale

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma procedurale relativa alla trattazione camerale del ricorso

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo, l'art. 79 l. n. 392/1978 sanziona le rinunce preventive ai diritti del conduttore, ma non preclude in assoluto la rinuncia a un diritto già sorto dopo la conclusione del contratto.
• La validità della rinuncia all'indennità per la perdita dell'avviamento dipende dalla sua collocazione temporale e dal contesto negoziale: se inserita in una transazione che definisce una lite già pendente e concerne diritti già maturati, non opera automaticamente la nullità prevista dall'art. 79.
• Quando le parti di una locazione urbana definiscono transattivamente una controversia sulla durata del rapporto e sul rilascio dell'immobile, il nuovo assetto negoziale va prima qualificato come possibile transazione; tale qualificazione è decisiva e non può essere trattata come irrilevante.
• La motivazione della sentenza non è apparente se espone, anche sinteticamente, gli elementi probatori e il ragionamento logico seguito dal giudice; la mera adesione alla tesi di una parte non integra di per sé vizio motivazionale se accompagnata da una spiegazione intellegibile.
• Le valutazioni sulla ricostruzione del fatto e sulla credibilità/portata delle prove appartengono al merito e non sono sindacabili in cassazione se la motivazione è logicamente comprensibile e non mancante nei suoi snodi essenziali.

Come è indicizzato