Sentenza n. 4081/2026 - Napoli, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza comunale che contestava difformità e ampliamenti realizzati ai piani seminterrato, terra-rialzato, primo, secondo e terzo dell’immobile, nonché l’installazione di una piattaforma elevatrice. Ha dedotto, anzitutto, che le opere risultassero dalle planimetrie catastali di primo impianto e da successive rappresentazioni catastali e che fossero comunque comprese nella concessione edilizia originaria, nella variante del 1992, nella DIA del 2012, nella CILA e nella SCIA del 2019. Ha quindi lamentato violazione degli artt. 3 e 97 Cost., dell’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001 e dell’art. 21-nonies l. 241/1990, difetto di istruttoria, travisamento, omessa ponderazione dell’affidamento e mancata considerazione dello stato legittimo dell’immobile. Ha sostenuto che l’Amministrazione avrebbe dovuto esercitare tempestivamente l’autotutela e che avrebbe omesso la comunicazione di avvio del relativo procedimento. Quanto al primo piano, ha dedotto che si trattasse di un mero mutamento di destinazione d’uso interno non soggetto a titolo. Quanto ai piani secondo e terzo, ha affermato che gli ampliamenti fossero legittimati dalla SCIA del 2019 e, in subordine, che dovessero essere qualificati come ristrutturazione edilizia soggetta alla sanzione dell’art. 33, anziché come nuova costruzione o variazione essenziale. In relazione all’ordine di demolizione ha contestato l’applicazione dell’art. 31 d.P.R. 380/2001, sostenendo che soltanto la rampa di accesso fosse abusiva e che le altre opere fossero risalenti e assentite. Infine, con riguardo alla piattaforma elevatrice, ha negato l’assenza dei calcoli depositati presso il Genio civile e ha invocato la disciplina sull’eliminazione delle barriere architettoniche.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha stabilito che, per edifici realizzati sulla base di un titolo edilizio, le planimetrie catastali non provano lo stato legittimo dell’immobile; l’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001 attribuisce rilievo alla documentazione catastale di primo impianto soltanto per immobili costruiti in epoca in cui non era obbligatorio il titolo edilizio, oltre ai casi specificamente previsti dalla norma. Le difformità rispetto alla concessione edilizia del 1990 e alla variante del 1992 non potevano quindi essere superate sulla base della sola documentazione catastale. La SCIA del 2019, oltre a essere stata prodotta priva degli allegati necessari alla verifica della rappresentazione dello stato di fatto, non poteva comunque sanare opere già realizzate prima della sua presentazione. Il motivo relativo alla violazione dell’art. 21-nonies l. 241/1990 è stato respinto perché l’ordinanza non aveva concluso l’annullamento in autotutela dei titoli, ma si era limitata ad avviare tale procedimento, disponendo nel dispositivo la demolizione delle opere. Gli ampliamenti ai piani secondo e terzo, comportando incrementi volumetrici, non erano assentibili mediante SCIA ordinaria: l’intervento costituiva ristrutturazione edilizia pesante, soggetta a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001. Quanto alla sanzione, il complesso delle opere aveva prodotto una variazione essenziale ai titoli edilizi, rilevante ai sensi dell’art. 32 d.P.R. 380/2001. In particolare, l’innalzamento del piano seminterrato aveva determinato un incremento di circa 62 mc; la trasformazione del porticato in volume chiuso un incremento di almeno 193,50 mc; la chiusura della tettoia sul lastrico solare un nuovo volume di circa 92,51 mc; l’ampliamento al secondo piano ulteriori 16,80 mc. A fronte di una volumetria assentita di 385,08 mc, la volumetria abusiva risultava pari a 364,81 mc, con un incremento prossimo al 100%. Tale consistenza giustificava la demolizione ai sensi dell’art. 31 d.P.R. 380/2001. L’autorizzazione sismica relativa alla piattaforma elevatrice non escludeva la sanzione, poiché l’opera non era autonoma rispetto al complesso degli interventi abusivi. Il TAR ha escluso la liquidazione delle spese, non essendosi il Comune costituito.

Norme richiamate

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare [...] Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti.

  Le planimetrie catastali di primo impianto non sono idonee a provare lo stato legittimo di un edificio realizzato sulla base di un titolo edilizio; assumono rilievo, secondo il testo della norma, per immobili costruiti in epoca in cui il titolo non era obbligatorio.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Non è applicabile come vizio di un annullamento già disposto quando l’atto impugnato si limita ad avviare il procedimento di autotutela senza concluderlo.

• art. 22 d.P.R. 380/2001

  Sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività [...] gli interventi di manutenzione straordinaria [...] restauro e risanamento conservativo [...] ristrutturazione edilizia [...] diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c.

  La SCIA ordinaria non è titolo idoneo per interventi che determinano incrementi volumetrici riconducibili alla ristrutturazione edilizia pesante.

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001

  Gli interventi di ristrutturazione edilizia pesante, con incremento volumetrico secondo la qualificazione operata dal giudice, richiedono il previo permesso di costruire.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La demolizione è applicabile alle opere realizzate in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, quando la consistenza complessiva degli interventi abusivi altera significativamente l’edificio assentito.

• art. 32 d.P.R. 380/2001

  L'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni: [...] aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio [...] modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi [...] mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito.

  Un incremento volumetrico prossimo al raddoppio della volumetria autorizzata, derivante da plurime trasformazioni e ampliamenti, integra una variazione essenziale ai titoli edilizi.

• art. 33 d.P.R. 380/2001

  La disciplina sanzionatoria della ristrutturazione edilizia non trova applicazione quando l’intervento, per consistenza e incremento volumetrico, integra una variazione essenziale ai sensi dell’art. 32.

• art. 78 d.P.R. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla piattaforma elevatrice; l’autorizzazione sismica riferita all’opera non ne esclude la sanzionabilità se l’opera è funzionalmente inserita in un complesso abusivo.

• art. 79 d.P.R. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla piattaforma elevatrice e alla disciplina edilizia degli interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche; non impedisce la demolizione quando l’opera non è autonoma rispetto agli ulteriori abusi.

• artt. 2 e 3 l. 13/1989

  Invocati per la piattaforma elevatrice destinata all’abbattimento delle barriere architettoniche, ma ritenuti non decisivi rispetto alla complessiva abusività dell’intervento.

Massime di principio

• Per gli edifici realizzati sulla base di un titolo edilizio, lo stato legittimo dell’immobile deve essere ricostruito principalmente attraverso i titoli abilitativi edilizi; le planimetrie catastali di primo impianto non possono dimostrare la legittimità delle difformità, salvo i casi in cui l’immobile sia stato realizzato in epoca in cui il titolo edilizio non era obbligatorio o ricorrano le ulteriori ipotesi previste dall’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001.
• Una SCIA presentata dopo la realizzazione delle opere non costituisce, per ciò solo, titolo sanante delle opere pregresse; inoltre, la sua efficacia non può essere invocata quando la documentazione depositata non consente di verificare l’effettiva rappresentazione dello stato dei luoghi.
• Gli interventi edilizi che comportano incrementi volumetrici riconducibili alla ristrutturazione edilizia pesante non sono assentibili mediante SCIA ordinaria, ma richiedono il previo permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001.
• La realizzazione di plurimi ampliamenti e trasformazioni che determinano un incremento volumetrico prossimo al raddoppio della volumetria assentita integra una variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 d.P.R. 380/2001 e legittima l’ordine di demolizione previsto dall’art. 31 dello stesso decreto.
• Un’autorizzazione sismica o un titolo riferito a una singola opera accessoria non esclude la sanzionabilità dell’intervento complessivo quando l’opera sia priva di autonomia funzionale rispetto a un insieme di opere abusive.

Come è indicizzato