Sentenza del 03/04/2023 n. 452 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell'Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il Comune ha emesso un avviso di accertamento IMU per l'anno 2012 contestando la sottodichiarazione del valore di aree fabbricabili, richiedendo complessivamente circa €65.873 (imposta, interessi, sanzioni e spese). La contribuente ha contestato che i terreni non sarebbero edificabili (i diritti edificatori subordinati a permuta/atto), che mancava il piano attuativo, che il valore era stato deprezzato e che era violato l'art. 8 del Regolamento IMU; in subordine chiedeva riduzione del valore. In primo grado la CTR di Rimini ha rigettato il ricorso; la società ha proposto appello.

La decisione

La Corte territoriale di secondo grado (C.G.T. Emilia-Romagna, Sez. 9) ha rigettato l'appello. Ha ritenuto che l'edificabilità rileva dalla qualificazione urbanistica attribuita dal piano regolatore generale (anche se non approvato dalla Regione o senza strumenti attuativi), richiamando Cass. n.5161/2014: l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far aumentare il valore venale. La Corte ha escluso che la concreta conclusione della permuta sia condizione necessaria per qualificare l'area come edificabile, e ha osservato che la compensazione con area edificabile conferma la caratteristica edificabile. Quanto al valore, il Comune ha considerato la dichiarazione della contribuente e ha rettificato i valori confrontandoli con i valori comunali di Delib. G.M. n.89/2009; inoltre la dichiarazione ha effetto per gli anni successivi salvo modificazioni non dichiarate ai sensi dell'art.10, comma 4, d.lgs.504/1992 (nessuna variazione denunciata). Sono state compensate le spese di lite.

Norme richiamate

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n.504, art.2, comma 1, lett. b

  definizione di "area fabbricabile"

  L'area è considerata fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero alle possibilità effettive di edificazione determinate ai fini dell'indennità di esproprio; la qualificazione urbanistica nel PRG è decisiva

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n.504, art.5, comma 5

  citato dall'appellante in relazione all'edificabilità

  Citato dall'appellante per sostenere la non edificabilità concreta dell'area; la Corte lo ha ritenuto superato dalla valutazione dei titoli urbanistici e dalla giurisprudenza di legittimità

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n.504, art.10, comma 4

  efficacia della dichiarazione per gli anni successivi

  La dichiarazione sul valore ha efficacia anche per gli anni successivi salvo modificazioni dei dati; il contribuente deve denunciare le modificazioni entro il termine della dichiarazione dei redditi dell'anno in cui sono avvenute

• D.lgs. 31 dicembre 1997, n.446, art.59, comma 1, lett. g

  potere degli enti locali di stabilire valori minimi di riferimento

  Il Comune può adottare delibere con valori minimi di riferimento per la determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili; tali valori possono essere usati per rettificare dichiarazioni difformi

• Cass. civ., sent. n.5161/2014 (giurisprudenza)

  interpretazione giurisprudenziale dell'edificabilità

  L'edificabilità ai fini fiscali si desume dalla qualificazione urbanistica attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale o da strumenti attuativi; l'avvio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale

• Delibera di G.M. n.89/2009 (Comune di Cattolica)

  valori di riferimento comunali

  La delibera ha fissato valori comparativi per aree similari; il Comune l'ha usata per rettificare il valore dichiarato dalla contribuente

Massime di principio

• L'edificabilità ai fini IMU si valuta principalmente sulla base della qualificazione urbanistica risultante dagli strumenti del piano regolatore: la mera mancanza di approvazione regionale o di piani attuativi non esclude l'applicabilità del criterio
• L'avvio di procedure urbanistiche o la qualificazione nel PRG possono aumentare il valore venale dell'area anche se l'effettiva attuazione richiede interventi ulteriori (permute, espropri, piani attuativi)
• La concretizzazione di una permuta o di altri atti necessari all'effettiva edificazione non è, di per sé, condizione per escludere l'edificabilità ai fini del tributo: la qualità urbanistica è prevalente
• La dichiarazione del contribuente sul valore ha efficacia per gli anni successivi fino a che non intervengano modificazioni da denunciare; la mancata denuncia comporta che l'amministrazione possa rettificare basandosi su propri valori di riferimento
• Il Comune può utilizzare delibere con valori minimi o parametri comunali per rettificare dichiarazioni difformi; il contribuente ha l'onere di provare, con documentazione e perizia, le ragioni di una riduzione
• Se è pendente un giudizio amministrativo con CTU sul valore, il contribuente deve attivarsi per comunicare ed allegare gli esiti o aggiornamenti processuali nel giudizio tributario; l'omissione di tali elementi diminuisce le possibilità di riforma