Cassazione Civile, Ordinanza n. 23233/2024 del 28/08/2024

Esito

La controversia

Un acquirente di una porzione di fabbricato aveva convenuto in giudizio il venditore lamentando gravi difetti dell'immobile, consistiti in umidità, tracimazione e rigurgito di acque nere con allagamento del seminterrato, chiedendo l'eliminazione dei difetti, la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni. Il venditore aveva chiamato in causa la società costruttrice per essere manlevato. Il Tribunale aveva condannato solo il venditore alla riduzione del prezzo, escludendo la responsabilità della costruttrice; la Corte d'appello, invece, aveva ritenuto configurabile la responsabilità ex art. 1669 c.c. della costruttrice, aveva esteso la domanda al terzo chiamato e aveva anche affermato la responsabilità del venditore per non aver informato l'acquirente dei problemi fognari, condannandolo altresì ai danni patrimoniali e non patrimoniali. La società costruttrice ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: (1) violazione degli artt. 345 e 163 c.p.c. per asserita introduzione in appello di una domanda nuova ex art. 1669 c.c. nei confronti della terza chiamata; (2) violazione degli artt. 163 e 164 c.p.c. per genericità della domanda risarcitoria e tardiva specificazione delle voci di danno; (3) violazione degli artt. 106 c.p.c. e 1494 c.c. per avere la Corte d'appello attribuito alla costruttrice le conseguenze di un comportamento negoziale del venditore, pur trattandosi di responsabilità distinta; (4) violazione dell'art. 1669 c.c. quanto alla decorrenza del termine annuale di denuncia/azione, assumendo che la conoscenza del difetto fosse anteriore e che la chiamata fosse tardiva.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi, ha dichiarato inammissibile il quarto, e ha accolto il terzo motivo. Ha quindi cassato la sentenza impugnata limitatamente alla parte in cui aveva fatto ricadere sulla costruttrice anche le conseguenze economiche riconducibili alla specifica responsabilità del venditore per la mancata informazione dei difetti in fase di trattative e di esecuzione del rapporto, rinviando alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame della responsabilità del venditore e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che, pur essendo comunanza del fatto costitutivo quanto al vizio costruttivo, la responsabilità del venditore per violazione di buona fede e correttezza è distinta e va autonomamente valutata, senza trasferirne automaticamente gli effetti alla costruttrice.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  Il termine annuale per la denuncia e l'azione decorre dalla sicura conoscenza dei gravi difetti e delle loro cause; tale conoscenza può maturare solo all'esito di accertamenti tecnici necessari.

• art. 345 c.p.c.

  È esclusa la novità della domanda quando la responsabilità del terzo era già compresa nel titolo della chiamata in manleva effettuata in primo grado.

• art. 163 c.p.c.

  La domanda risarcitoria può essere formulata in modo generico se i fatti materiali lesivi sono stati allegati; la generica richiesta si estende a tutte le voci di danno derivanti dal fatto dedotto.

• art. 164 c.p.c.

  La nullità per difetto di determinazione della domanda non ricorre se il fatto costitutivo del danno è stato puntualmente indicato.

• art. 106 c.p.c.

  La chiamata del terzo responsabile consente di far entrare in causa il soggetto ritenuto unico obbligato verso l'attore, quando vi sia comunanza del fatto costitutivo.

• art. 1494 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per distinguere la responsabilità del venditore da quella del costruttore; la Corte ha valorizzato invece l'autonomia della responsabilità del venditore per omessa informazione del vizio.

• art. 1175 c.c.

  Il venditore, conoscendo i problemi di deflusso, avrebbe dovuto informarne il compratore secondo correttezza e buona fede nelle trattative e nell'esecuzione del rapporto.

• art. 360 c.p.c.

  Utilizzato per denunciare violazioni di legge e omesso esame di fatti decisivi; il motivo fondato su diversa lettura delle prove è inammissibile in cassazione.

Massime di principio

• La domanda di garanzia proposta dal convenuto contro il terzo può attrarre anche la responsabilità ex art. 1669 c.c. del costruttore senza necessità di una espressa formulazione dell'attore, quando il terzo sia chiamato come unico soggetto ritenuto responsabile del medesimo danno.
• Nelle azioni risarcitorie, una richiesta formulata in termini generici copre tutte le voci di danno riconducibili al fatto allegato, purché i fatti materiali generatori del pregiudizio siano stati specificamente dedotti.
• La responsabilità del venditore per omessa informazione dei vizi conosciuti è distinta da quella del costruttore per gravi difetti dell'opera: il giudice deve accertare separatamente i rispettivi titoli di responsabilità e non può trasferire automaticamente sul costruttore gli effetti economici del comportamento scorretto del venditore.
• Il termine annuale per la denuncia dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. decorre dalla piena e sicura conoscenza della gravità del vizio e della sua causa, non dalla mera percezione di anomalie o da una conoscenza solo parziale o ipotetica.
• In cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione del materiale probatorio; il ricorso è ammissibile solo se denuncia errori di diritto o vizi motivazionali nei limiti del sindacato di legittimità.

Come è indicizzato