Sentenza del 27/01/2017 n. 234 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la determinazione del reddito imponibile ai fini IRPEF sulla base del canone di locazione pattuito, sostenendo che, per un immobile locato a uso non abitativo e con canoni non riscossi o comunque non corrispondenti alla concreta disponibilità del reddito, dovesse applicarsi la rendita catastale. La questione riguardava il momento dal quale il reddito fondiario può essere determinato sulla base della rendita catastale anziché del canone contrattuale.

La decisione

La pretesa è stata respinta. Finché il contratto di locazione è formalmente in vita, il reddito dell'immobile deve essere determinato in relazione al canone pattuito, anche per le locazioni non abitative. La rendita catastale torna a rilevare soltanto dopo la cessazione del rapporto, per scadenza del termine o per risoluzione del contratto. Il sistema non è stato ritenuto irragionevolmente gravoso, poiché il locatore può attivare gli strumenti civilistici per ottenere la risoluzione, tra cui la clausola risolutiva espressa, la diffida ad adempiere e l'azione di convalida di sfratto.

Norme richiamate

• Normativa IRPEF sui redditi fondiari e immobili locati

  La rilevanza del canone pattuito, anziché della rendita catastale, opera fin quando risulta in vita il contratto di locazione.

  In presenza di un contratto di locazione ancora efficace, il reddito imponibile dell'immobile è collegato al canone pattuito; la rendita catastale non sostituisce il canone per il solo fatto che il canone non sia stato riscosso o che il rapporto sia divenuto problematico.

• Art. 1456 codice civile

  Clausola risolutiva espressa

  Il locatore può prevedere o far valere una clausola che consenta la risoluzione del contratto in caso di specifico inadempimento, così da porre fine al rapporto locatizio.

• Art. 1454 codice civile

  La diffida può essere utilizzata per intimare l'adempimento entro un termine, con l'avvertimento che, in mancanza, il contratto si intenderà risolto.

• Art. 657 e seguenti codice di procedura civile

  Azione di convalida di sfratto

  Il locatore può ricorrere al procedimento di sfratto, anche per morosità o finita locazione, per ottenere la cessazione del rapporto e il rilascio dell'immobile.

Massime di principio

• Per un immobile locato, finché il contratto non è cessato o risolto formalmente, ai fini IRPEF prevale il canone contrattuale rispetto alla rendita catastale.
• La mancata riscossione dei canoni, da sola, non determina necessariamente il ritorno alla tassazione catastale: è rilevante la permanenza giuridica del contratto.
• Per applicare la rendita catastale occorre normalmente dimostrare la cessazione del rapporto, per scadenza o per una valida risoluzione contrattuale.
• Il proprietario che non vuole più mantenere gli effetti fiscali del contratto deve attivare tempestivamente gli strumenti civilistici disponibili, come diffida, clausola risolutiva o sfratto.
• La situazione fiscale deve essere valutata distinguendo tra esistenza formale del contratto, effettiva riscossione dei canoni e data giuridicamente efficace della cessazione o risoluzione.