Sentenza del 07/07/2021 n. 3389 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Contestazione della possibilità di applicare il regime della cedolare secca a un contratto di locazione stipulato con una persona giuridica esercente attività d'impresa che destina l'immobile ad uso foresteria per i propri dipendenti. La questione verte sull'interpretazione dell'art. 3, comma 6-bis del d.lgs. n. 23/2011, che disciplina i casi in cui il conduttore sia una persona giuridica e limita l'agevolazione alle unità abitative locate a cooperative edilizie per la locazione o enti non profit in ipotesi molto specifiche.

La decisione

Il giudice ha escluso la possibilità di fruire della cedolare secca per la fattispecie in esame. È stato ritenuto che la locazione ad uso foresteria non rientri nelle locazioni abitative né primarie né transitorie, ma sia caratterizzata dalla specifica causa di ospitare temporaneamente dipendenti dell'impresa conduttrice. Pertanto, in base all'interpretazione sistematica dell'art. 3, comma 6-bis d.lgs. n. 23/2011, l'agevolazione fiscale non è applicabile quando il conduttore è una persona giuridica che destina l'immobile ad uso foresteria.

Norme richiamate

• art. 3 del d.lgs. n. 23/2011

  Il comma 6-bis disciplina i casi in cui il conduttore è una persona giuridica e limita la fruizione della cedolare secca alle unità abitative locate a cooperative per la locazione o a enti non profit soltanto in ipotesi determinate (es. sublocazione a studenti, disponibilità ai comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone). La norma non comprende le locazioni ad uso foresteria destinate all'alloggio temporaneo di dipendenti, sicché l'agevolazione non è estendibile a tali casi.

Massime di principio

• La cedolare secca è generalmente esclusa quando il conduttore è una persona giuridica che esercita attività d'impresa e destina l'immobile ad uso foresteria, perché tale uso non è riconducibile alla locazione abitativa primaria o transitoria.
• Per valutare l'applicabilità della cedolare secca occorre verificare sia la qualifica giuridica del conduttore (persona fisica vs persona giuridica) sia la natura dell'uso dell'immobile (abitativo vs foresteria/commerciale).
• Le uniche eccezioni previste dal comma 6-bis riguardano cooperative edilizie per la locazione e enti non profit in casi specifici (es. sublocazione a studenti o disponibilità ai comuni con rinuncia ad aggiornamento canone); situazioni diverse non beneficiano dell'agevolazione.
• Se si vuole beneficiare della cedolare secca, è opportuno contrattualizzare la locazione con soggetti persone fisiche e dimostrare l'effettiva destinazione ad uso abitativo; in alternativa valutare ristrutturare l'inquadramento contrattuale o la modalità di utilizzo con consulenza fiscale.
• In caso di dubbio sulla qualificazione del rapporto (es. foresteria vs abitativo) è consigliabile raccogliere e conservare documentazione probatoria sull'uso effettivo dell'immobile e, se necessario, richiedere un interpello o consulenza specialistica per ridurre il rischio di contestazioni.