Sentenza del 27/01/2017 n. 2095 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'ente religioso ha impugnato l'avviso di accertamento sostenendo che fosse intestato a un soggetto diverso e non più esistente, privo di adeguata motivazione e fondato su una valutazione errata del bene. In particolare, contestava che l'Ufficio avesse stimato il bene come se si trattasse della piena proprietà dell'area, mentre l'atto riguardava esclusivamente la cessione novantennale del diritto di superficie sul sottosuolo, con esclusione dell'area sovrastante rimasta di proprietà del cedente. In Cassazione ha denunciato la violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, nonché difetti di motivazione sulla determinazione del valore imponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili, in parte, le censure perché miravano a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, attività non consentita in sede di legittimità, e perché mescolavano impropriamente violazione di legge, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Le doglianze sono state comunque ritenute infondate: la sentenza d'appello aveva adeguatamente spiegato che la stima considerava la natura del bene, la cessione del diritto di superficie, la destinazione urbanistica, la concessione edilizia, la posizione centrale dell'area e il valore di mercato dei box auto. È stata quindi confermata la congruità della valutazione dell'Ufficio, compresa l'incidenza del terreno pari al 30% del valore dell'opera ultimata e l'applicazione del coefficiente del 90% rispetto alla piena proprietà. L'ente ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 5.000 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La norma disciplina i criteri per il controllo e la determinazione del valore dei beni e dei diritti trasferiti ai fini dell'imposta di registro, criterio ritenuto applicabile anche alla valutazione del diritto di superficie. Nel caso concreto, la stima è stata considerata legittima perché aveva tenuto conto della natura del diritto trasferito, delle caratteristiche del bene, della destinazione urbanistica e della sua concreta potenzialità edificatoria.

• Art. 360 c.p.c.

  La Corte ha evidenziato che il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova ricostruzione dei fatti o una diversa valutazione delle prove. I motivi devono inoltre individuare in modo preciso e distinto il vizio denunciato, senza sovrapporre violazione di legge, omessa motivazione, insufficienza e contraddittorietà della motivazione.

Massime di principio

• In sede di Cassazione non è possibile contestare la valutazione del valore economico del bene semplicemente proponendo una diversa lettura dei fatti, delle perizie o degli elementi di mercato: occorre dimostrare uno specifico errore di diritto o un vizio motivazionale rilevante secondo i limiti processuali applicabili.
• La determinazione del valore di un diritto di superficie può tenere conto non solo della durata e della natura limitata del diritto, ma anche della destinazione urbanistica, della concessione edilizia, della posizione dell'area, della concreta edificabilità e del valore commerciale dell'opera realizzabile.
• Quando l'Amministrazione applica un coefficiente riduttivo rispetto alla piena proprietà e considera le caratteristiche specifiche del diritto di superficie, la stima può essere ritenuta congrua anche se il contribuente sostiene che il bene abbia un valore inferiore, purché la motivazione sia coerente e fondata su elementi oggettivi.
• I costi di costruzione, assicurazione e manutenzione sostenuti dall'acquirente non incidono necessariamente sul valore fiscale dell'area o del diritto trasferito, soprattutto quando tali costi vengono normalmente trasferiti sul consumatore finale o non sono dimostrati come fattori di riduzione del valore.
• I motivi di ricorso devono essere formulati in modo analitico e separato: la combinazione indistinta di violazione di legge e vizi motivazionali può comportare l'inammissibilità del ricorso.
• La presenza di una concessione edilizia e la successiva realizzazione dell'opera costituiscono elementi rilevanti per dimostrare la potenzialità economica immediata dell'area e possono giustificare una maggiore valutazione fiscale del diritto ceduto.