Sentenza del 17/05/2019 n. 13365 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato in Cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Puglia, sostenendo che fosse stata erroneamente ritenuta incongrua la base imponibile di 450 euro al metro quadrato attribuita ai terreni edificabili della zona B/3. Secondo il Comune, la contribuente non avrebbe fornito elementi sufficienti a dimostrare un valore venale inferiore. La Corte ha però rilevato che la censura, formalmente prospettata come violazione di legge, contestava in realtà la valutazione di fatto compiuta dalla CTR circa il valore concreto dei terreni.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Comune, confermando di fatto la decisione della CTR che aveva escluso la congruità del valore di 450 euro al metro quadrato ai fini del calcolo ICI. I terreni restano qualificabili come aree fabbricabili, poiché inseriti nello strumento urbanistico con vocazione edificatoria, ma i vincoli e le limitazioni urbanistiche incidono sulla determinazione del loro valore venale e quindi sulla base imponibile. Il Comune è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in 2.500 euro oltre rimborso forfettario e accessori, nonché al versamento dell'ulteriore contributo unificato previsto dalla legge.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  "Per area fabbricabile ... si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità"

  La presenza di vincoli o limitazioni urbanistiche non elimina necessariamente la natura edificabile dell'area. Tali elementi incidono invece sulla concreta possibilità di edificazione e, conseguentemente, sulla valutazione economica del terreno.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  "Per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione"

  La base imponibile ICI deve corrispondere al valore venale effettivo del terreno, considerando ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso, costi di adattamento e prezzi medi di mercato di aree analoghe.

• L. n. 446 del 1997, art. 59, comma 1, lett. g)

  "Determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili"

  I valori determinati dal Comune per zone omogenee costituiscono principalmente un criterio di autolimitazione del potere di accertamento: il Comune può considerarli congrui quando il contribuente dichiara un valore almeno pari a quello predeterminato, ma tali valori non sostituiscono necessariamente la verifica del valore venale effettivo.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 5

  La Corte di Cassazione non può riesaminare liberamente la valutazione dei fatti e delle prove compiuta dal giudice di merito. Tale valutazione è censurabile solo nei ristretti limiti del vizio di motivazione ammesso dalla norma.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto o inammissibilità del ricorso, il ricorrente è tenuto, quando ricorrono i presupposti, a versare un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Un terreno può essere fiscalmente qualificato come edificabile anche se soggetto a vincoli urbanistici: i vincoli riducono il valore imponibile, ma non eliminano automaticamente il presupposto d'imposta.
• Per determinare la base imponibile delle aree edificabili occorre fare riferimento al valore venale effettivo alla data prevista dalla legge, considerando concretamente i limiti edificatori, la destinazione d'uso, gli oneri e i prezzi di mercato comparabili.
• I valori standard fissati dal Comune per zone omogenee non sono necessariamente valori assoluti o insuperabili; possono costituire parametri di riferimento e autolimitare l'accertamento, ma devono comunque essere coerenti con il valore reale dell'area.
• Il contribuente che contesta la stima comunale dovrebbe produrre documentazione concreta, come certificati urbanistici, vincoli, indici edificatori, costi di urbanizzazione, perizie e comparabili di mercato, idonea a dimostrare il minor valore.
• In Cassazione non è normalmente possibile chiedere una nuova valutazione del valore del terreno: una contestazione fondata soltanto sull'erroneità della stima rischia di essere dichiarata inammissibile se non evidenzia una specifica violazione di legge o un grave vizio motivazionale.