Cassazione Civile, Ordinanza n. 20760/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'amministrazione finanziaria aveva richiesto imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale, applicando all'atto giudiziale ex art. 2932 c.c. l'aliquota prevista per il trasferimento immobiliare. Il giudizio di merito aveva riguardato una sentenza del Tribunale che, in esecuzione di un preliminare di compravendita, aveva disposto il trasferimento di immobili in favore del promissario acquirente, subordinando l'efficacia al pagamento del prezzo residuo e alla cessione di un lotto urbanizzato alla promittente venditrice, con previsione di risoluzione ipso iure in caso di inadempimento entro sei mesi. La contribuente aveva impugnato l'avviso; in primo grado il ricorso era stato accolto solo sul punto della tassazione proporzionale del trasferimento, mentre il resto era stato respinto. In appello l'Agenzia sosteneva che la condizione di pagamento del prezzo non potesse essere considerata una vera condizione sospensiva ai fini dell'imposta di registro, poiché l'art. 27 d.P.R. 131/1986 esclude dal regime sospensivo gli atti che dipendono dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore. La contribuente, in cassazione, eccepiva anche l'inammissibilità del ricorso, assumendo che l'Agenzia volesse rimettere in discussione accertamenti di fatto già compiuti dal giudice di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata l'eccezione preliminare di inammissibilità, ha accolto il motivo dell'Agenzia delle Entrate e ha cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di giustizia tributaria di II grado della Toscana in diversa composizione anche per le spese. La Corte ha affermato che, in materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisce un immobile subordinatamente al pagamento del prezzo è soggetta a imposta proporzionale e non fissa, perché il pagamento del prezzo, nel contesto dell'esecuzione in forma specifica del preliminare, integra una condizione meramente potestativa ai fini fiscali e non una condizione sospensiva in senso proprio; inoltre, trattandosi di imposta d'atto, rileva il contenuto dell'atto giudiziale e non le vicende successive del rapporto.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stata indicata come norma processuale di deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge nel ricorso per cassazione.

• art. 27 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Gli atti sottoposti a condizione sospensiva scontano l'imposta in misura fissa; non sono però considerati sospensivi, e sono quindi tassati in misura proporzionale, gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore.

• art. 37 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato nel motivo di ricorso come disposizione violata, senza ulteriore specificazione nel testo.

• art. 8, comma 1, lett. a), Tariffa Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato nel motivo di ricorso come base della pretesa impositiva proporzionale.

• art. 2932 c.c.

  La sentenza ex art. 2932 c.c. è considerata, ai fini dell'imposta di registro, in base al suo contenuto traslativo e alla condizione di pagamento del prezzo apposta dal giudice.

• art. 20 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L'imposta di registro va interpretata avuto riguardo all'atto nel suo contenuto intrinseco e negli effetti giuridici prodotti.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la tassazione di un atto giudiziale va determinata guardando al suo contenuto e agli effetti giuridici che produce, non alle vicende successive del rapporto o all'esito eventuale di ulteriori inadempimenti.
• La sentenza resa ex art. 2932 c.c. che disponga il trasferimento di un immobile subordinandolo al pagamento del prezzo è, ai fini fiscali, soggetta a imposta proporzionale, perché la condizione di pagamento non assume rilievo come vera condizione sospensiva.
• Ai fini dell'art. 27 d.P.R. n. 131/1986, ciò che conta non è quale parte abbia promosso l'azione di esecuzione in forma specifica, ma se l'effetto dell'atto dipenda dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore.
• La distinzione tra condizione potestativa semplice e condizione meramente potestativa si fonda sul potere della parte di incidere direttamente sull'efficacia del contratto, non sulla serietà dei motivi soggettivi che la spingono ad agire o a non agire.
• Nel regime fiscale dell'art. 27 d.P.R. n. 131/1986, la mera mancata o ritardata esecuzione dell'obbligazione di pagamento prevista dal preliminare non sposta l'atto nel regime della condizione sospensiva e non impedisce l'applicazione dell'imposta proporzionale.

Come è indicizzato