Sentenza del 12/07/2017 n. 676 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

La controversia riguarda i criteri di determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale, iscritti nella categoria D, o particolare, iscritti nella categoria E. La questione consiste nello stabilire se la stima diretta debba essere effettuata esclusivamente mediante la determinazione del reddito ritraibile dall'immobile oppure se sia possibile utilizzare anche un criterio basato sul valore del capitale fondiario.

La decisione

Il principio affermato è che la stima diretta può essere eseguita alternativamente con un procedimento reddituale o con un procedimento patrimoniale. Il procedimento diretto-reddituale determina il reddito lordo ordinariamente ritraibile, al netto delle spese. Il procedimento indiretto-patrimoniale ricava invece la rendita catastale dal valore del capitale fondiario, determinato sulla base del valore di mercato oppure, quando manca un mercato di riferimento, del costo di costruzione, opportunamente ridotto in funzione della vetustà dell'immobile. Il testo non indica l'esito concreto del giudizio né eventuali statuizioni sulle spese.

Norme richiamate

• Disciplina catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, categorie D ed E

  Per tali immobili la rendita catastale può essere determinata mediante stima diretta, utilizzando alternativamente un criterio reddituale oppure un criterio patrimoniale.

Massime di principio

• Per gli immobili delle categorie catastali D ed E non esiste un unico metodo obbligatorio di stima: l'amministrazione può utilizzare il procedimento reddituale o quello patrimoniale, purché la scelta sia coerente con le caratteristiche del bene e adeguatamente motivata.
• Quando è possibile individuare un reddito ordinariamente ritraibile, la rendita può essere calcolata detraendo dal reddito lordo le spese necessarie e ordinarie.
• In assenza di un mercato comparabile, il valore catastale può essere ricostruito sulla base del costo di costruzione, applicando una riduzione per vetustà e deprezzamento.
• La contestazione della rendita deve normalmente concentrarsi sulla correttezza del metodo scelto, sui dati utilizzati, sulla congruità dei costi o dei valori di mercato e sulla corretta applicazione del deprezzamento.
• Poiché il testo non identifica le parti né descrive il dispositivo, l'indicazione del vincitore è solo presuntiva e non può essere considerata certa.