Corte di giustizia, Sentenza C-738/19

Abusività delle clausole penali in un contratto di locazione di alloggio sociale

La pronuncia riguarda un rinvio pregiudiziale del Rechtbank Amsterdam in una controversia tra una fondazione locatrice di alloggi sociali, il locatario e il sublocatario. Il giudice nazionale chiedeva come valutare, alla luce della direttiva 93/13, una clausola penale prevista per la violazione del divieto di sublocazione e dell’obbligo di risiedere personalmente nell’immobile, nonché quale rilievo attribuire a una domanda ulteriore di restituzione dei profitti indebitamente ricavati dalla sublocazione.

Fatti e procedimento principale

Il contratto di locazione, stipulato nel 2017, riguardava un alloggio sociale ad Amsterdam ed era assoggettato a condizioni generali contenenti clausole penali speciali e una clausola penale residuale. In particolare, la clausola 7.14 prevedeva una penale di EUR 5.000 per la violazione del divieto di sublocazione, salva la possibilità per il locatore di chiedere l’integrale risarcimento del danno. A, dopo un controllo, ha chiesto la risoluzione del contratto, lo sfratto di B e C, il pagamento dei canoni arretrati, la penale e la restituzione dei profitti ottenuti dalla sublocazione.

Questioni pregiudiziali

Il giudice del rinvio ha domandato, in sostanza:

• se, nell’esaminare il carattere abusivo di una clausola penale, debbano essere considerate tutte le clausole del contratto oppure solo quelle relative allo stesso inadempimento;
• se sia rilevante che, per quel medesimo inadempimento, il locatore chieda anche la restituzione dei profitti indebitamente realizzati dal consumatore sulla base del diritto nazionale.

Normativa rilevante

La Corte richiama in particolare la direttiva 93/13 e i suoi articoli 1, 2, 3, 4 e 6. Centrale è l’allegato, punto 1, lettera e), che menziona le clausole dirette a imporre al consumatore inadempiente un indennizzo di importo sproporzionatamente elevato. È richiamato anche l’articolo 267 TFUE, quale base del rinvio pregiudiziale. Sul piano nazionale viene in rilievo l’articolo 6:104 del codice civile neerlandese, che consente di stimare il danno in misura corrispondente al profitto indebitamente tratto.

Ragionamento della Corte

La Corte premette che la direttiva 93/13 si applica anche alla fondazione locatrice, poiché essa agisce, nel contesto della locazione, come professionista ai sensi dell’articolo 2. Ricorda poi che il carattere abusivo di una clausola va valutato caso per caso, tenendo conto di tutte le circostanze pertinenti e delle altre clausole del contratto, ma solo nella misura in cui esse siano rilevanti per comprendere la clausola esaminata nel suo contesto.

La Corte precisa che non esiste un obbligo di considerare indistintamente ogni clausola del contratto: occorre invece guardare al grado di interazione tra la clausola contestata e le altre clausole, secondo la rispettiva portata. L’eventuale effetto cumulativo rileva in particolare quando più clausole incidono sullo stesso inadempimento; in tal caso, esse devono essere considerate congiuntamente per verificare se l’onere complessivo imposto al consumatore sia sproporzionato.

Nel caso di specie, la Corte osserva che la clausola 7.14 sanziona la sublocazione e la mancata occupazione personale dell’alloggio, obblighi che in un alloggio sociale hanno un peso essenziale nel rapporto contrattuale. Tuttavia, la domanda relativa ai profitti indebitamente ottenuti da B trae il proprio fondamento dall’articolo 6:104 del codice civile e non dal contratto. Per questo motivo, essa non rientra direttamente nell’ambito della direttiva 93/13; resta però al giudice del rinvio verificare se, in concreto, tale meccanismo nazionale operi come una sanzione e incida sulla valutazione complessiva.

Decisione e principio affermato

La Corte afferma che, quando il giudice nazionale verifica l’abusività di una clausola contrattuale ai sensi della direttiva 93/13, deve considerare, tra le clausole ricadenti nell’ambito della direttiva, il grado di interazione con le altre clausole in funzione della loro rispettiva portata. Per valutare se l’indennizzo imposto al consumatore sia sproporzionatamente elevato ai sensi dell’allegato, punto 1, lettera e), occorre attribuire particolare importanza alle clausole che si riferiscono allo stesso inadempimento.

Portata pratica per gli operatori

La pronuncia è utile nei contenziosi su locazioni abitative e, più in generale, nelle controversie consumeristiche con clausole sanzionatorie multiple. Il giudice non deve applicare un cumulo automatico di tutte le previsioni contrattuali, ma deve focalizzarsi su quelle che concorrono concretamente a definire il costo sanzionatorio del medesimo inadempimento. Le pretese fondate su norme nazionali autonome restano fuori dal perimetro diretto della direttiva, pur potendo incidere indirettamente sulla valutazione del contesto complessivo.