Sentenza del 04/07/2016 n. 78 - Comm. Trib. Prov. Lodi

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'individuazione del momento in cui l'acquirente diventa pieno proprietario di un immobile venduto con patto di riservato dominio. Secondo la decisione, la proprietà non si trasferisce pienamente al momento della stipula o della consegna del bene, ma soltanto con il pagamento dell'ultima rata e la successiva stipula dell'atto di assenso alla cancellazione del patto. Da tale data decorre il termine di cinque anni rilevante per i presupposti impositivi IRPEF connessi alla successiva vendita dell'immobile.

Norme richiamate

• Disciplina civilistica della vendita con patto di riservato dominio

  La proprietà passa al compratore con il pagamento dell'ultima rata.

  Il compratore acquista la piena proprietà soltanto al pagamento integrale del prezzo; fino a quel momento il venditore conserva la titolarità del bene, mentre il compratore dispone di una posizione non ancora equivalente alla piena proprietà.

• Disciplina IRPEF delle plusvalenze immobiliari

  Il termine rilevante per stabilire la tassabilità della plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile decorre dalla data in cui si perfeziona l'effettivo trasferimento della piena proprietà, individuata nel caso concreto nel pagamento dell'ultima rata e nella cancellazione del patto di riservato dominio.

Massime di principio

• Nelle vendite immobiliari con patto di riservato dominio, ai fini fiscali occorre distinguere la stipula del contratto dalla data in cui si verifica il trasferimento della piena proprietà.
• Quando la proprietà è riservata al venditore fino al pagamento integrale del prezzo, il termine quinquennale rilevante per l'IRPEF decorre, in linea generale, dal pagamento dell'ultima rata e dall'atto che formalizza la cancellazione del vincolo.
• L'effetto traslativo può essere considerato ex nunc, e non retroattivo, quando il contratto subordinava espressamente il trasferimento della proprietà all'integrale adempimento dell'obbligazione di pagamento.
• Per applicare correttamente il principio è essenziale verificare il contenuto dell'atto, la data dell'ultima rata e la documentazione relativa alla cancellazione del patto di riservato dominio.